상가 권리금 높은 곳과 임차료 높은 점포의 공통점
1. 관광객 유입률이 높습니다.
관광객을 상대로 영업을 하는 것은 수익적 관점만으로는 부족합니다.
브랜드 홍보나 인지도 재고 차원의 별도의 목표가 있어야 가능합니다.
따라서 개인이 운영하기보다는 본사 차원의 점포가 많습니다.
즉 일명 안테나숍이 많습니다.
이 매우 높습니다.
2. 대기업 브랜드가 많습니다.
명동에 중소기업 브랜드로 1층 매장에서 영업하는 것은 쉽지않습니다.
따라서 중견기업이나 대기업 브랜드가 많습니다.
3. 프랜차이즈 업종이 주류입니다.
한 두 점포 영업을 영위하기 위한 브랜드로는 수익적으로 적합하지 않기 때문에 점포 확장과 브랜
드 홍보가 중요한 프랜차이즈 업종이 대부분입니다.
특히 유명 커피 브랜드, 드러그 스토어, 의류, 화장품 전문점처럼 업체 간 경쟁이 치열하고 점포
수가 많은 브랜드는 더욱 적극적으로 점포 개발을 하기 때문에 일반인이 감당할 수 없는 자금을
집행합니다.
4. 건물 주인의 욕심이 많습니다.
욕심이 과한 건물주의 건물은 권리금이나 임차료가 보편타당한 수준도 아니고 임차료도 점진적으
로 올리기보다는 급격하게 올리는 사례가 많습니다.
5. 건물주가 잘 바뀝니다.
상권이 발달하여 갑작스럽게 변하게 되면 자금력 있는 새로운 주인으로 바뀝니다.
비싼 돈 주고 건물을 매입했기 때문에 임차료가 대폭 상승합니다
6. 유명 연예인이 운영하는 샵이 늘어납니다.
연예인이 직접 운영하거나 연예인이 건물을 매입하게 되면 평범한 건물주들에게는 훌륭한 임차료
상승 요인이 됩니다.
7. 입지형 점포가 대세입니다.
이제는 실속 있는 점포와 장기적으로 경쟁력 있는 점포가 대세입니다.
안테나숍도 초기 프랜차이즈 시장에서는 적극적이었으나 이제는 수익과 효율성을 강조하는 시대입
니다.
즉 본사가 직접 운영하는 점포보다는 개인 사업주가 직접 운영하는 점포가 늘어나게 됩니다.
이 말은 입지의 4요소에 충족하고 매장 여건이 좋아야 한다는 것이므로 투자금이 높아질 수밖에
없습니다.
특히 우리나라처럼 국토 면적이 적고 수도권에 인구가 밀집되어 있는 나라는 로컬 개념의 점포가
많기 때문에 권리금이나 임차료 상승은 멈출 수 없는 현실입니다.
8. 점포 면적이 넓습니다.
일반적으로 건물 바닥면적이 50평이라고 가정하여 최상으로 임차료를 받기 위해서는 경쟁력 있는
매장으로 분할하여 가장 적합한 업종으로 임차를 합니다.
즉 전체 50평을 분할 임차료 수준으로 받을 수 없기 때문입니다.
그러나 관광객 유입률이 높거나 통행량이 많은 지역은 분할면적보다는 일정 면적 이상의 수요가
많기 때문에 권리금과 임차료는 더욱 높을 수밖에 없습니다.
따라서 수익을 고려하여 매출이 나오기 위해서는 일반적인 매장 면적으로는 기대하기 어렵습니다.
9. 상권의 색깔이 강합니다.
전통적으로 대학가 상권이나 시내 중심상권은 상권 색깔이 명확하지 않은 곳이 많습니다.
그러다 보면 소비수준이 낮은 중고등학생의 유입이 늘게 되면 질보다 양으로 승부하는 저가 상품
이 발달하므로 상권이 서서히 쇠퇴하게 됩니다.
지금의 신촌상권처럼...
따라서 상권 색깔이 강한 곳은 예술촌, 교포나 외국 문화처럼 20대 이상의 다양한 객층을 상대할
수 있는 업종이 발달합니다.
이런 곳은 현대식 거리보단 주거지역이 상가시설이 들어서면서 발달하기 때문에 자리 잡은 이후는
권리금과 임차료는 매우 높게 형성됩니다.
10. 상권의 변화가 심합니다.
명동처럼 도심 한가운데에서 현대식으로 갖춰진 상권을 제외하고 임차료가 높은 곳은 갑작스럽게
협의의 상권이 발달한 경우가 많습니다.
즉 저밀도로 형성되어 주택가와 함께 형성된 곳이다 보니 이런 곳이 활성화되면 임차료 상승은 상
상을 초월합니다.
11. 세입자가 자주 바뀝니다.
임차료나 권리금이 높다고 무조건 자주 바뀌지는 않습니다.
그러나 그럴 확률이 높은 건 틀림없습니다.
좋은 자리이니 권리금과 임차료가 높은 것은 당연하지만 간혹 신규 상권엔 도전 정신만으로 창업
하는 경우가 많습니다.
주로 외식업의 직원이나 직장 생활을 하다가 이런 곳에서 창업하는 경우가 많기 때문입니다.
12. 건물주 성향이 강합니다.
건물주의 성격이 명확하기 때문에 세입자는 명확한 자세로 대해야 합니다.
이분들에게 인간적인 자세와 임대료와는 별개이기 때문입니다.
13. 건물주가 직접 관여하는 점포가 많습니다.
세입자가 돈 버는 모습을 보면 이런 건물주는 자기가 벌고 싶어합니다.
힘없는 세입자를 쫓아내고 자기가 직접 운영하려고 합니다.
14. 소비시설이 조화를 이룬 상권입니다.
권리금과 임차료가 높기 때문에 클럽이나 주점 같은 유흥소비 시설과 신이나 의류 같은 판매 소비
시설이 적절히 혼재된 상권이어야 합니다.
즉 완전 소비형 상권이나 상권의 핵이 매우 발달했습니다.
유흥시설은 밤에 활발하고 판매시설은 낮에 활발하기 때문에 시간적 매출 포트폴리오가 잘 갖춰져
있어야 다양한 소비자들의 유입을 기대할 수 있고 상권에 오래 머물러 있을 수 있기 때문입니다.
15. 맛 집은 권리금이나 임차료가 비싼 곳에 없습니다.
진짜 맛 집은 2층이나 배후 구석에 있습니다.
권리금이나 임차료가 비싼 곳은 일반적인 맛집이 많지 않습니다.
그러나 맛 집을 운영하는 사장님은 이런 상권을 놓치고 싶어 하지 않습니다.
따라서 이들은 임차료가 비싼 곳 주변에서 상대적으로 저렴한 곳을 택합니다.
16. 편의점이 줄어들고 있습니다.
편의점은 일반적인 업종보다 이익률이 낮은 편입니다.
따라서 임차료가 과도하게 높은 점포에서는 점차 계약을 해지하고 있습니다.
17. 상권이 조금씩 쇠퇴해집니다.
희소성이 높고 지리적으로 중심지에 있는 상권은 상대적으로 이런 변화가 적은 편입니다.
그러나 급격히 상권이 넓어지고 급격히 권리금이나 임차료가 높게 형성된 곳은 상권의 정점에 도
달하고도 업종이 자리를 잡지 못하고 과도한 권리금만 형성된다면 젊은 개인 창업자는 점차 떠나
게 됩니다.
압구정 상권, 신촌 상권, 가로수 상권 처럼...
