소형 커피 전문점의 상권과 배후 분석(cb&l분석 보고서에 따른 적정성 기준)
1. 소비자 접근성에 따른 창업 방향
https://youtu.be/Ite8ZNxfINU(편의점 자리 /오픈 전 동영상)
로컬 인 상권 창업(LBM)이 적합하다.
즉 배후를 기반으로 커피 전문점 신규 진입에 따른 적정성을 판단하는 창업이다.
2. 상권 분석
가. 상품 분석
대표적인 수요성 업종이다.
작은 배후에서 치열한 생존 전쟁이 예상된다.
후보점인 토프레소의 상품력은 대(일반 상품성)저(전문성)대(타깃 상품성) 즉 대중적 커피이며
비교적 중하로 비교적 퀄리티가 낮은 편이며 대중적인 맛을 지향하고 있다.
이것은 주간적인 평가가 따를 수 있다.
나. 상권 개요
고객 유입에 따른 배후형 상권이다.
특히 안쪽은 거주지를 배후로 하는 확장 배후형 상권으로 위를 향하는 부채꼴형의 입지유형이
므로 일부 동선에 의한 접근성에 의한 요인도 있으나 상권 확장률에 따른 매출을 기대하기는
어렵다.
다. gis(Geograpgic Information System) 상권분석(생략)
기존 커피 전문점은 틈새 상권의 성격이 강하므로 gis상권 분석기법의 적용 범위는 매우 미미
하다.
라. 수학적 분석
커피는 시장 진입률이 낮고 현재 후보점 주변으로 곳곳에 포진해있기 때문에 적용하기 어렵다.
마. 시점(time change process) 상권분석
시점 상권은 성장률에 민감하지 않는 상권 즉 이미 상권 완성된 기존 상권 중에 더이상 확장
되기 어려운 상권과 배후형 상권에서는 활용성이 떨어집니다.
전자는 신촌 상권이나 명동, 대학로 같은 상권으로 이미 오래전 부터 상권이 완성되어 있는 상
권을 말한다.
이런 상권은 경기와 상권의 임차료 등이 상권의 존속률을 결정한다.
후자는 배후 주로 주택가를 기반으로 하는 역세권 상권을 말한다.
주로 사당역 일대, 신림역 일대, 공덕역 일대가 여기에 해당한다.
현재 후보점의 상권은 배후를 기반으로 하는 생활밀착형 상권이다.
따라서 기존 상권으로 시점 상권 파악에 크게 민감하지 않다.
3. 배후 분석
1)배후 성격
거주민이 70%이며 상주민이 30%인 혼재형(7:3)이다.
대체로 거주민은 40대 이상의 가족형 배후민이 많다.
최근 원룸의 증가로 다소 친화률이 높아진 편이다.
2)배후 유형
동선 배후형이며 고정 배후형이다.
3)입지 유형
교통시설과 건널목에서 경사진 배후로 진입하는 초반에 형성되어 있는 부채꼴형이다.
4)배후
1차 배후에 500세대 아파트 단지와 주택가를 주배후로 오피스 1동이 있다.
따라서 가족형 배후민의 비중이 높다.
2차 배후로 도로건너편의 오피스 인원들이 잠재적인 수요로 예상된다.
대체로 20~30대 젊은 층의 비중이 높기 때문에 친화률이 높아 1.5차 배후의 성격이 강하다.
입지유형은 부채꼴형이지만 배후 유형은 우물형이다.
따라서 소매업 형태라면 부채꼴형태의 매출과 우물형 형태의 매출이 비슷하게 나올 것으로 보
이지만 커피이므로 우물형 형태의 매출이 더 높을 것으로 보인다.
지역이 커피 수요가 높은 지역은 아니지만 점진적인 매출 상승이 기대된다.
5)동선
동선형 배후로 주택가는 출근 동선과 퇴근 동선이 있으나 젊은 고객층의 이동이 많은 편은 아
니다.
신문사 출구 정면으로 있어 상주 동선과 식사 동선에 의한 신문사 직원에 대한 독점적인 수요
는 예상되나 상주인원이 많은 편은 아니다.
편의점이 있었을 때도 오후 퇴근 동선에 의한 매출과 주택가의 거주 동선에 의한 매출이 대부
분을 차지하였으므로 커피 상품으로 그 동선그대로 매출을 흡수하기는 어렵다.
6)입지
-건널목 접근성
건널목을 도로변을 제외한 배후민의 이동 접근성은 좋으나 도로변 쪽으로 분산되는 통행량은
흡수하기 어렵다.
식사동선에 의한 매출이 중요한데 식당가 형성이 약하므로 건널목 접근성으로 인한 식사동선
매출은 어렵다.
-교통시설 접근성
도로변과 떨어져 배후 안쪽에 있어 접근성이 좋은 편은 아니다.
-주배후 접근성
부채꼴 안쪽 배후민과 정면의 아파트, 오피스 동의 접근성은 우수하다.
주택가로 향하는 경사면에 있어 흐르기 쉬운 형태를 취하고 있는 것이 단점이다.
따라서 인지률과 가시률이 떨어진다.
c 위치 커피 전문점은 배후 분석적으로 해당하는 입지유형이 없다.
20평 정도의 커피숍이지만 고정 배후형으로 가시성과 인지률이 낮다.
특히 매장이 도로면 아래로 들어가 있어 도로에서 바로 방문하기가 어렵다.
따라서 후보점이 오픈하게 되면 아파트 배후민과 오피스동, 도로 건너편 배후민의 수요가 30%
는 줄어들 것으로 보인다.
b 위치의 커피 전문점도 배후 분석적으로 해당하는 입지유형이 없고 후보점보다 규모도 작고
브랜드 경쟁력은 낮으나 직접 커피콩을 볶는 판매방식이므로 후보점의 상품력에 따라 이탈률을
낮아질 수 있다.
입지적으로 거주 배후로 인한 매출 보다는 오피스동이나 주변 상주 인구의 매출이므로 후보점
보다 주배후 접근성이 떨어지므로 경쟁력이 낮은 편이다.
단지 b경쟁점은 고정 수요가 있고 대중대의 성격이 있다.
후보점 보다 강한 취향의 고객 이탈은 줄일 수 있다.
7)경쟁입지
후보점의 위치는 부채꼴형의 입지유형이나 배후 유형은 우물형이므로 따라서 커피수요가 높은
지역이 아니므로 경쟁점 입점에 따른 급격한 매출 하락이 예상되지 않는 지역이다.
수요률이 높지 않고 도로면 상가의 형태가 커피전문점 출점에 적합하지 않는다.
통행량이 많지 않고 상가시설의 여건이 열악하여 상권 활성화도 기대하기 어려운 지역이다.
8)매장여건
후보점은 13평 정도이며 일면 경사면에 있다.
정차는 가능하나 경쟁력 측면에서 우위에 있지 않고 배후민의 성격으로 봐서는 차량동선에 의
한 수요를 기대하기 어렵다.
남서향으로 여름철엔 강한 햇볓으로 인해 고객의 내방을 저해하는 요소가 될 수 있다.
또한 외부 인테리어는 통유리 보다는 창살과 창살 하부 인테리어로 채광률이 낮고 조명이 어두
워 내부가 보이지 않아 고객 출입을 저해하는 요소가 될 수 있다.
9)점포 선정 변화률(약식)
추후 경쟁률이 상승하여 독점률이 높을 것으로 보인다.
소화률이 낮을 수 있으나 수요률이 높지 않은 지역이므로 추가 경쟁에 따른 부담감은 적다.
비 발전 적합률이 최적화된 지역으로 상가 시설이 활성화되는 것 보다 지금의 상권이 크게 변
하지 않는 것이 후보점에 적합한 지역이다.
4. 매출 분석 기법(생략)
유추법
5. 수익성 검토(생략)
