편의점 창업전 최종 점검사항
1. 매출 손익(오픈 3~6 개월 내에 기본 매출/손익 가능한지)
일반적으로 편의점 수익구조가 엄청나게 높은 업종이 아니기 때문에 지출이 수익을 초과하는
상태가 오래 지속되면 안 됩니다.
특별한 변수가 있는 것이 아니라면 최소 3개월에서 최대 6개월 내에는 기본매출/손익이
나와야 합니다.
또한 점포 주변에 어떤 시설물(아파트, 오피스텔, 빌딩 등)이 완공된 다음에 매출/손익을
감안하여 입점하는 곳이라면 그 시설물 이 최대한 6개월 내에는 완공이 되어야 하고 입주민이
들어서는 기간까지 합하면 1년은 걸리므로 이런 지역은 인내를 갖고 좀 더 장기적인 관점에서
운영해야 합니다.
2. 점포 운영 방향(점포 운영을 어떻게 하면 좋을지 대략적인 방향을 정할 것)
점포를 선정할 때는 점포의 경쟁요소들을 파악한 후에는 그 점포를 어떤 식으로 운영해야
경쟁점과 경합하여 승산이 있을지 또는 어떻게 운영하는 것이 이 지역에 가장 적합할지를
생각해 보아야 합니다.
처음 창업하시는 분이 점포를 선정하면서 이런 생각까지 하면서 선정하는 것은 쉬운 일은
아닙니다.
하지만 우리 점포와 여건이 비슷한 점포도 방문하여 어떻게 운영하고 있는지 비교하여
보고 예비 점포를 자주 방문하여 경쟁점과 비교하면서 지역 특성을 살피다 보면 자연스럽게
생각해보게 될 것입니다.
이렇게 점포 운영 방향을 생각하고 오픈 전부터 준비하고 개점을 한다면 최대한 빠른 시일
내에 매장의 경쟁력을 극대화시킬 수 있습니다.
특히 프랜차이즈 편의점 창업인 경우 본사에 너무 의지하는 것은 좋지 않습니다.
본사는 시스템 교육과 시설만 해준다고 생각하시고 반드시 실행하시기 바랍니다.
운영도 사업주가 하고 세금도 사업주가 내고 돈고 사업주가 버는 겁니다.
3. 점포유형(내가 잘 할 수 있을 것 같은 점포인지)
어떤 이는 거주형, 상주형, 혼재형, 소비형 중에서 특별히 운영을 해보고 싶은 형태가 있을
것이고 어떤 분은 아무런 생각이 없는 분도 있을 것입니다.
어떤 분은 도로변형과 같이 시야가 넓은 지역에서 운영을 해보고 싶은 분도 계실 것이고
또 어떤 분은 동네 분위기가 나는 배후형에서 운영해 보고 싶은 분도 계실 것이고 어떤 분은
이것저것 따질 것 없이 무조건 넓은 매장에서 운영해보고 싶은 분도 계실 것입니다.
앞서 기술하였지만 편의점은 유형별로 매우 다양하고 제각각입니다.
단순히 편의점이라는 업종을 막연한 마음으로 접하다 보면 중간에 포기하고 마는 경우가
허다합니다.
그래서 집주변에 있는 편의점부터 시작하여 유흥가, 대학가, 오피스가 등 이미 운영 중인
점포를 최대한 많이 보고 관찰하다 보면 그중에서 내가 하면 잘 할 것 같은 점포가 있을
것입니다.
이는 나중에 점포를 하면서 후회하지 않기 위함이므로 많이 보고 신중히 생각해봐야 합니다.
특히 점포 관찰은 막연히 하는 것이 아니라 평소에 체계적으로 점포관찰을 권장합니다.
4. 경쟁점과 경쟁입지(경쟁점 진입 가능성 파악하여 경쟁우위 요소 비교)
어떤 지역이든 모든 면에서 경쟁점 보다 우위에 있을 수는 없습니다.
경쟁점이 없는 곳에 입점하였다 가도 언제 경쟁점이 들어설지 모르고 경쟁점이 있는 곳에
입점하더라도 언제 더 생길지 모르는 일입니다.
그렇기 때문에 한계 배후 범위 안에서 가장 경쟁우위에 있는 곳에 입점해야 미래에 있을지
모르는 상황을 대비할 수 있습니다.
주의해야 할 것은 배후를 넓게 보다가 가장 위협적인 위치에 경쟁점이 진입할 수 있는 가능성을
무시한 채 현재의 예상 매출만 기대하고 입점하다가 그 지역에 경쟁점이 진입할 경우 고전할
수 있으므로 무리한 욕심을 내는 것은 금물입니다.
5. 방어 점포(배후에 경쟁점 진입을 막는 슈퍼마켓이 적절히 있는지)
배후 소화율이 높은 지역에 소매점이 있으면 경쟁점의 입점을 방어할 수 있지만 반대로 이
슈퍼의 매장 여건(저렴한 임차료, 넓은 매장 등)과 주변 상황(매출 하락으로 인한 업종전환 등)에
따라 경쟁회사의 진입이 더 적극적일 수 있습니다.
배후 소화율이 낮은 지역에 여러 개의 소매점이 있는 건 공급 초과로 매출 상승에 한계가
있으므로 수익률이 낮아질 수 있고 배후 소화율이 적절한 지역에 소매점이 적당히 있으면
안정된 배후를 확보할 수 있습니다.
이처럼 배후에서 너무 독점적인 부분에 치중하여 보지 말고 배후의 여건에 따라 유기적으로
판단해야 합니다.
6. 매출 변수(매출 상승 요인이나 하락 요인이 있는지)
상승 요인은 편의점과 연관성이 있는 업종의 신규 창업, 건물의 증축, 주변 소매점의 폐점,
도로 여건의 개선으로 인한 통행량 증가 등이고 하락 요인은 도시계획상 재개발, 재건축 등으로
인해 배후민의 유출, 소매점의 신규 입점, 연계 영업점의 폐점으로 인한 상권 하락 등과 기업이나
사무실의 이전으로 인한 공실률 증가 등이 원인이 됩니다.
그러므로 미래에 일어날 수 있는 일을 예측할 수는 없더라도 중개업소나 주변에서 기본적인
사항은 한 번쯤 파악해서 최소한 주변인들이 알고 있는 것만큼은 알고 대처를 해야 합니다.
7. 일반 민원(예상되는 민원에 대비하여 점포를 준비할 것)
점포가 협소하여 바깥으로 컵 아이스 등의 시설물을 외부에 설치하여 통행에 지장을 줄 수
있고 테라스나 실외기를 설치하여 주변의 소음 민원 등이 생길 수 있고 야간에 간판의 밝기로
인해 불빛민원 등 다양한 민원이 생길 수 있습니다.
이런 외부 시설물은 한번 설치한 후 이동하여 재설치 하기가 어려우므로 오픈 전에 충분히
점검하여 점포를 꾸며야 혹시 생길지 모르는 상황에 대처할 수 있습니다.
8. 건축 민원(무리한 확장이나 불법 건축행위시 받을 불이익을 정확히 파악하기)
간혹 경쟁점이나 특수 이해관계인이 건축행위에 대해 해당기관에 민원을 제기하는
경우가 있습니다.
가령 점포면적이 협소하여 무리하게 도로 경계선을 침범하여 시공하거나 벽면을 확장하여
대지 경계선을 넘어 시공하는 경우와 담배 소매인 지정권을 구내로 취득하려는 경우 허가
가능 면적이 부족하여 편법적으로 매장 면적을 넓히다가 지정권이 취소되는 경우도 있으므로
건축물대장상 면적을 적확히 파악한 후 그에 따른 공사를 적절히 진행해야 하자가 생기지
않습니다.
9. 담배 소매인 지정권(숨어 있는 담배 소매인 지정권 등 반드시 해당 지자체의 조례를 토대로
거리를 확인하기)
편의점 이해 편에서 언급했듯이 담배 소매인 지정권을 취득하는데 있어 최소한 담배 소매인 지정권
다섯 가지 점검사항은 사업주가 직접 점검하여 확인해야 합니다.
간혹 본사의 실수로 담배 소매인 지정권을 확보하지 못하여 어렵게 운영하시는 분이 계십니다.
10. 기업형 슈퍼마켓 등(반경 300미터 내에 홈프러스 익스프레스나 롯데 슈퍼 같은 기업형
슈퍼마켓이 입점 가능한지)
기업형 슈퍼마켓은 제도적인 규제를 피해서 기존 재래상권 주변에 입점하기가 현실적으로
어렵기 때문에 신규로 지어지는 주거 복합시설 등에 입점하는 경우가 많으며 직영이 아닌
가맹 형식으로 입점하는 경우도 많기 때문에 주의해야 합니다.
이런 마트가 입점할 가능성이 있는 지역인지 파악하는 것은 상당한 무리가 있지만 다양한 변수들이
생길 수 있으므로 한 번쯤 둘러보면서 파악해 볼 필요는 있습니다.
특히 근래는 기업형 슈퍼마켓이 입점하기 어려운 지역에 규모가 작은 독립형 마트 중에 운영에
상당한 노하우가 있는 점주가 편의점 배후에 진입하여 부득이하게 편의점에 어려움을 주는
사례가 더러 있기 때문에 주변에 마트가 없다고 안심하지 말고 주변 여건을 잘 관찰해야 합니다.
11. 거리/시간(출퇴근과 수시로 방문하기에 부담이 적은 거리에 있는지)
상시 근무하지 않는 이상은 수시로 방문하여 매장을 관리해야 하고 때로는 집에서 쉬다가 갑자기
가야 할 일들이 생기기도 하므로 집과의 거리나 교통시설 이용하기에 부담이 없어야 합니다.
어떤 분은 이런 점 때문에 못하겠다고 하시는 분도 계십니다.
12. 매장 활용성(외부 휴게공간/주정차 공간/점두 활용 공간/근무자 구인 편리성 등)
방문객이 쉴 수 있는 휴게 공간은 있는지, 주차공간, 정차 공간이 있는지, 각종 행사 등을
해야 할 때 적극적으로 시행할 수 있는 외부 활용 공간은 있는지 인지도 있는 건물이 있거나
교통이 편리하여 근무자를 쉽게 구할 수 있는지를 따져봐야 합니다.
13. 자금계획(임차료 등 고정비용의 지출 계획과 적합한지)
아무리 좋은 점포라도 자금을 무리하게 차입을 하게 되면 점포를 운영하는데 있어 조급함이
생겨서 의외로 고전할 수 있습니다.
그러므로 투자비가 너무 무리하게 드는 건 아닌지 임차료는 내가 감당할 수 있는 정도인지도
파악해 봐야 합니다.
14. 무리한 기대치 갖지 말기(예상 매출 파악할 때 동선 변화 등에 따른 막연한 기대치까지 포함
하지 말 것)
기대 이외의 매출은 기대 이외의 것일 뿐입니다.
너무 장기적인 관점에서 매출이 높아질 것에 대한 기대치를 가져도 매년 임차료 상승, 임금상승,
공공요금 상승 등으로 이익률 낮아지고 있으므로 매출이 조금 올라도 수익이 증가한 것을
피부로 느낄 수가 없습니다.
그러므로 점포의 주변 상황을 관찰할 때 또는 주변을 탐문(부동산 사무소, 건물관리인 등)
하더라도 너무 일방적으로 귀담아듣지 말고 현시점에서 냉정하고 차분하게 파악해 봐야 합니다.
15. 과거의 지위를 버리고 점포 선정하자(나만 특별히 잘 될 거라는 매너리즘에 빠져서 점포를
보지 말고 합리적이고 편안한 마음으로 판단하기)
모든 것은 노력한 만큼은 결과가 나오는 것입니다.
그러나 일부 점주는 편의점의 겉모습만 보고 쉽게 판단하거나 과거의 지위를 잊지 못하고
주변의 조언을 무시하여 자시만의 틀에 갇혀서 점포를 선정하거나 편의점에 대해 정확히
이해하지 못하고 무리한 수익을 기대하여 점포를 선정하는 경우가 있는데 이러다 보면 개발
전문가나 주변인의 조언은 귀에 들어오지 않을 수 있습니다.
지금은 편의점을 운영하기 위한 예비 점주임을 잊지 말고 점포 개발자들이 소개해주는 점포
중에서 최대한 합리적이고 객관적인 자세로 점포를 선정하면 됩니다.
16. 조금 아쉬운 점포인지(완벽한 점포는 없으며 대박점포는 뭔가 아쉬운 점포에서 나온다)
점포마다 단점 없는 점포는 없습니다..
입지의 4요소 중 어느 하나가 부족해도 다른 장점이 부족한 점을 얼마나 보완할 수 있는지
파악해보는 전향적인 자세가 더욱 중요합니다.
그런 마음으로 점포를 관찰하다 보면 점포의 장점과 단점이 보이고 그리고 그 단점을 어떻게
보완할 수 있는지를 고민하면 점포가 좀 더 폭넓게 보일 것입니다.
17. 결론(마음가짐)
앞의 내용을 토대로 점포를 선정하고 나면 그다음부터는 나 자신을 믿고 앞만 보고 나가야
합니다.
된다고 판단하고 선정한 점포이기 때문에 매출이 나오지 않을 리가 없으며 매출이 더디게
올라간다고 실망할 필요도 없습니다.
뒤를 돌아볼 시간에 매장의 부족한 점을 채우다 보면 단지 기간의 차이가 있을 뿐 어느 순간
좋은 결과가 생길 것입니다.
경험자의 말입니다...
