입지유형이 부채꼴형인 점포가 입지 유형이 약한 동선 시작형으로 바뀐 경우의 경쟁력
아래는 해당 지역에서 사례 1점포를 시작으로 사례 4점포로 바뀌는 과정을 설명한 것이다.
사례 1 점포
배후 여건
1. 배후 성격
거주형
2. 배후 유형
동선 배후형, 우물형
3. 입지유형
부채꼴형
4. 배후
-근접 1차 배후
아파트와 주변에 밀집된 상가 시설이 있다.
-1차 배후
아파트와 주택과 상가시설로 형성되어 있다.
-2차 배후
골목길을 따라 주택이 매우 깊게 형성되어 있다.
도로변 쪽은 병원과 학교, 주택이 형성되어 있다.
5. 동선
-거주 동선
근접 거주동선이 강한 편은 아니다.
1차 배후 이상의 배후민에 의한 거주 동선은 강할 것으로 보인다.
따라서 주말 야간 매출이 더욱 기대된다.
-식사 동선
상주시설 상주자의 식사동선이 있겠으나 비중이 낮다.
병원시설내 편의점이 있고 병원 특성상 직원의 외부 출입이 작다.
-여가 동선
여름 야간에 한강변을 이용하는 배후민의 유입이 있다.
-출근 동선
주거민의 출근 동선은 활발하지 않다.
오히려 학생의 통학으로 인한 매출이 기대된다.
-퇴근 동선
야간 퇴근 동선에 의한 매출은 활발할 것으로 보인다.
안쪽 도로 배후민은 거주 동선에 의한 매출이 활발할 것으로 보이고 주말엔 도로변을 따라 형
성된 주택가 거주민에 의한 퇴근 동선 매출은 활발할 것으로 보인다.
6. 입지
배후의 끝은 막다른 길이므로 막다른 배후형의 성격이 강하며 동선 배후형의 장점이 극대화되어 있고 도로쪽 방향으로 지나가는 배후민의 접근성이 좋다.
-건널목 접근성
주배후 진입의 코너에 있고 건너편 상가 배후나 교통시설로 향하는 건널목이 바로 앞에 있어
동선 유입율이 좋아 전환 포인트 효과가 높다.
-교통시설 접근성
교통시설은 조금 떨어져 있으나 전환 포인트에 있어 그 효과를 상쇄시킨다.
-경쟁입지 접근성
경쟁점은 각기 다른 입지유형에 있고 동선에 따른 매출에 영향이 높은 입지유형이므로 경쟁입
지 접근성 고려 요소는 높지 않다.
막다른 배후는 재개발 지역으로 언제 개발될지 모르는 시기이다.
특히 주배후는 노후되어 경쟁점이 진입하기에 불리하고 열악한 도로면을 따라 형성된 배후는
안정된 배후가 없어 진입하기에 불리하고 초입은 마트가 있어 담배허가권 취득이 어려우며 동
선 배후형의 장점을 극대화시킬 수 있는 자리가 아니기 때문에 경쟁입지에 매우 강하다.
8. 매장여건
협소하지만 짧은 로드 파킹은 가능하다.
따라서 객단가를 낮추는 요소이기는 하다.
도로변을 따라 좌측 코너형이므로 차량 퇴근 동선이 약하다.
그러나 도보로 인한 코너형에 해당하므로 양방향 접근성이 좋은 편이다.
도로면 테라스 활용이 가능하여 서향에 위치하여 여름 낮엔 활용성이 낮다.
각진 코너매장으로 매장 활용 여건은 좋지 못하다.
9. 점포선정 변화률(약식)
소화률, 독점률, 경쟁률
배후 소화률은 낮지만 경쟁입지에 강하고 독점률 높고 경쟁률이 낮아 매출은 높고 안정적인 점
포이다.
소비률은 낮지만 구매률이 높다.
비발전적합률도 강하다.
10. 매출
소비률은 낮은 편이나 구매률이 높고 일부 내방률이 높은 배후민이 많은 편이다.
따라서 배후가 매우 넓기 때문에 높은 매출이 기대된다.
사례 2 점포
사례1 점포가 문을 닫고 개인 편의점이 입점하였다.
그러나 담배를 판매하지 않는다.
개인 편의점이며 담배를 판매하지 않는다.
그러나 전 편의점이 담배 판매 비중이 높았기 때문에 전체 매출은 약 1/3이하로 줄어들었다.
사례 3 점포
사례 2 점포가 있는 상태에서 2점포에서 주배후 방향으로 7미터 이동한 일면에 위치했다.
면적은 1점포 보다 약 2평이 부족하여 11평 정도 된다.
개인 편의점의 영향으로 최초 점포 매출의 약 45%가 나온다.
사례 4 점포
사례 2 점포가 폐점을 한 이후의 점포이다.
최초 점포 매출의 60~65% 매출이 나온다.
결론적으로 사례 4점포는 사례 1 점포와 비교하여 불과 7미터 떨어진 곳에 있지만 가시률과 인
지률이 현저히 낮아졌다.
또한 배후유형이 사례 1 점포(최초 점포)와 마찬가지로 동선 배후형이지만
입지유형이 부채꼴형에서 동선 시작형으로 동선의 폭이 줄어들어 매출이 줄어들게 되었다.
