상권 획정과 상권 분석
상권의 정의
상권은 상행위가 미치는 일반적인 범위로 고객이 특정 점포의 재화나 용역을 이용하는 소비자가
위치한 범위를 말합니다.
경제적 개념의 상권
첫 번째 통계적 관점의 상권입니다.
즉 창업하는데 있어서 해당 업종의 경쟁력을 파악하는 겁니다.
따라서 업종의 수요성, 매출 현황, 업종 분포, 업종 현황, 소비자 성향, 업종의 지속성, 향후 경
쟁력 등을 파악하여 특정지역에서 수익이 나는 적절한 매출이 발생하는지 파악하는 겁니다.
결국은 어떤 지역에서 a라는 업종 오픈해도 수익이 나는지 지역과 업종의 적절성을 파악하는 것
이므로 이 모든 것은 통계적 자료에 의해 판단하기 때문에 통계적 관점의 상권이라고 말합니다.
두 번째 경제적 범위(광의의 상권)의 상권입니다.
경제적 범위는 말 그대로 어디에서 어디까지 소비자가 방문하는지 거리적 개념을 말하는 겁니다.
이것은 상권의 넓이가 어느 정도 되는지 파악하는 것으로 한계 상권과 직접적인 소비가 발생하는
상권을 구분하는데 목적이 있습니다.
단지 배후 분석에 민감한 업종일 수록 상권이 좁은 편이지만 점포 전략과 사업주의 타깃에 따라
얼마든지 상권이 확대될 수 있으므로 구체적인 상권은 그리는 것이 좋습니다.
세 번째 상권 활성화(협의의 상권)측면의 상권입니다.
일반적으로 사람들이 많이 다니고 사람들이 많이 모이는 상권을 말하는 것이 아니라 특정 지역에
서 특정 업종이 오픈하여 적절한 매출과 수익이 나는 정도로 상권이 활성화되어 있는지 파악하는
상권을 말합니다.
따라서 대체로 상권의 범위를 좁혀서 특정 지역을 보고 판단하는 근거이므로 이런 정도로 활성화
된 상권은 지역구에서 대표 상권 등 일부 상권에 한정하여 봐라보게 됩니다.
이 세 가지는 상권 분석하는데 있어서 늘 함께 점검하지만 업종의 성격과 지역 성향, 업종의 방
향 등에 따라 어느 것에 중점을 두는지 다릅니다.
상권 구분
-상권 발달 요인에 따른 구분
핵심 상권, 다핵 상권, 위성 상권을 구분합니다.
-상권 형성 형태에 따른 구분
집중성 상권, 개별 상권, 복합 상권을 구분합니다.
-상권의 성격에 따른 구분
수평 상권, 수직 상권, 밀집 상권을 구분합니다.
-상권의 유형에 따른 구분
고정형 상권, 확장 배후형 상권, 확장 우물유동형 상권, 확장 유동형 상권을 구분합니다.
-시장과 매칭 방식에 따라 마켓 상권을 구분
-틈새 상권과 전략 상권을 구분합니다.
-시점에 따라
시간적 상권과 공간적 상권을 구분합니다.
조사 시점에 따라
1차 상권 분석과 2차 상권 분석을 합니다.
1차 상권 분석은 개략적인 분석을 말하고 2차 상권 분석은 심층 분석을 말합니다.
학문적 상권 측정법
-상권 측정법
현지 조사법-방문조사법, 가두 면접법, 우송법, 추적조사법 등
통계적 분석법-기존의 통계자료 분석
수학적 기법-레일리의 소매인력 법칙, 허프의 확률모델 등
-업종별 상권 획정 접근법
공간 독점법-편의품점이나 체인점, 주류 판매점 처럼 거리에 제한을 두는 업종이나 면허가 필요
한 업종처럼 지역 독점력이 행사되는 업종에 주로 적용됩니다.
시장 침투법-상호간의 상권이 중첩되어 있는 백화점이나 선매품점, 마트 등 대부분의 상권분석에
적용됩니다.
분산 시장 접근법-고급가구처럼 전문화된 상품을 취급하는 업종으로서 특정 수요계층을 대상으로
한는 경우 적용되나 상권이 연속되지 못하고 떨어져 있는 특징이 있습니다.
-상권 획정 기법
상권 획정은 말그대로 상권의 범위를 정하는 것을 말합니다.
즉 출점 타당성을 파악하기 위해서 가장 우선시하는 것으로 더 나아가 매출을 파악하는 분야로
발전합니다.
상권 분석 기법은 위의 분석을 토대로 특정지역에서 시장의 수요력을 예측하는 부지 평가기법과
특정 입지에 있어서 상권의 범위와 업종 적합성을 파악하는 상권 획정 기법으로 구별할 수 있습
니다.
일반적으로 수요력을 예측하는 기법은 공간이 주체이므로 통계적 분석을 얼마나 철저히 하느냐에
따라 정확도가 달라집니다.
상권 획정 기법은 크리스탈러의 중심지 이론, 레일리의 소매중력법, 컨버스의 상권분기점법, 케
인의 고객 흡인력 모형, 허프의 확률 모형, 수정 허프모형 등이 있습니다.
이 기법은 소비자 성향, 매장 특성, 접근성 등에 의해 측정합니다.
크리스탈러의 중심지이론
재화의 도달거리와 최소요구치의 관계를 통해 도시의 수와 규모, 분포, 기능등을 설명하는 이론
입니다.
고차중심지와 저차 중심지로 나누어 오늘날에 가장 많이 활용하는 이론 중하나입니다.
레일리의 소매 인력법
두도시 사이에 존재하는 소비자들에게 대하여 미치는 상권의 범위와 경계를 설명하는 이론입니다.
공식에 도시의 크기와 거리를 기준으로 상권을 획정하는 가장 단순한 이론입니다.
컨버스의 분기점 모형
레일리의 소매인력 법칙을 수정한 이론으로 두 도시 간의 구매 영향력이 같은 분기점의 위치를
설명하는 모형입니다.
레일이의 소매인력을 보완하여 경쟁요소 즉 매장의 크기를 포함하였습니다.
케인의 흡인력 모델
레일리, 컨버스의 모델과 달리 매장 면적이라는 매개변수를 추가하여 고안한 모델로 매장 면적비
와 매출액비는 거의 같다는 발상에 근거한 모델입니다.
허프의 확률 모델
허프의 모델은 소매 상업 집단을 단위로 하기 때문에 더욱 디테일 한 분석이 가능합니다.
그러나 다른 모형과 달리 대상 점포의 소비자 유인력을 측정하므로 가장 미시적인 분석법입니다.
실제 지역마다 다양한 특성 즉 도로, 위험요소, 철길 등의 매개변수는 수치로서 포함할 수 없기
때문에 실험과 경험적 보완이 필요합니다.
일본의 통산성은 허프 확률 모델을 수정하여 사용하고 있습니다.
이상으로 보면 레일리 소매인력법칙, 컨버스의 모델은 순수한 상권 획정 모델이고 케인의 흡입력
모델, 허프의 확률 모형은 소매 매출액을 추정할 수 있는 모델입니다.
그러나 현실에서 중회귀분석을 통해 좀 더 통계적으로 분석을 하고 있는데 충족해야 하는 자료가
많기 때문에 이러한 분석은 일반인이 하기에 어렵습니다.
또한 실증적인 요건이 반영되지 않고 중간 통계로만 설정하므로 평균적인 모델에 불과합니다.
이렇게 위 모델은 일반 중소 창업자들이 실행하는 범주에 포함되지 못하고 있는 실정이므로 실전
에서는 통계적 접근법이 강조되어 특정지역에서 업종의 적합성을 판단하는 목표로 접근하고 있
는 실정입니다.
따라서 실제 창업시장에서는 지리정보시스템(GIS)과 같은 정보를 다루는 시스템을 활용하여 상권
분석하는 것이 일반적입니다.
아래 표와 같이 이를 이용한 다양한 상권 분석 사이트나 앱이 있어서 일반인도 쉽게 접근할 수
있습니다.
그러나 이 분석 또한 상권의 인구, 통행량, 점포 수, 점포 매출 등을 토대로 한 통계적 기법의
하나이기 때문에 통계적 상권 분석의 개념을 넘지는 못 합니다.
상권분석
상권 분석은 상권을 분석하는 것이므로 대상이 상권입니다.
학문적 상권을 이해하여 상권을 획정하고 통계적 상권 분석을 통해 어떤 지역에서 어떤 업종의
시장성과 업종의 적합성을 판단하는 과정입니다.
다양한 상권 회정기법으로 상권의 범위와 업종 적합성을 파악할 수도 있고 다양한 통계적 분석자
료를 토대로 특정지역에서 시장 수요력을 예측하여 지역을 평가할 수도 있습니다.
즉 업종을 정확히 이해하고 지역을 정확히 이해하는 것이 상권 분석의 전과정입니다.
이렇게 특정 위치의 매장 경쟁력과 매출을 논할 수 있는 것이 아니므로 매우 포괄적인 의미를 포
함하고 있습니다.
다양한 상권 회정기법으로 상권의 범위와 업종 적합성을 파악할 수도 있고 다양한 통계적 분석자
료를 토대로 특정지역에서 시장 수요력을 예측하여 지역을 평가할 수도 있습니다.
업종도 이해하지 못하면 지역을 아무리 분석해봐야 헛고생입니다.
다시 원점에서 시작해야 하는 상황에 직면하기 때문에 상권 분석의 의미보다는 업종이해에 대한
창업적 관점을 충실히 이해한 후에 상권 분석을 정확히 할 수 있습니다.
현실에서는 학문적 상권 분석은 매우 다양한 매개분석을 가정하기 어렵기 때문에 공식화하기가
어렵습니다.
따라서 지리정보시스템을 토대로한 매우 현실적인 사항만을 고려하여 상권 분석을 하고 있는 실
정입니다.
