신규 상권 형성과정(도시리모델링 상권 시점플로어)
창업은 협업이라는 말이 있습니다.
상권은 같이 만들고 상권을 같이 지켜나가야 하기 때문입니다.
최근 신규 상권의 성장을 보면 나 홀로 잘해서 발전하는 경우는 드뭅니다.
모든 것이 잘 갖춰진 곳이 아니므로 별다르게 눈에 띄지 않습니다.
따라서 창업을 해본 분이나 젊은 층의 창업가들이 많이 진출합니다.
특히 이런 곳은 준비기간이 길고 충분히 검토하여 장기적인 전략으로 창업을 하기 때문에 상권
형성 과정이 쉽게 눈에 띄지 않습니다.
이것은 상권 확장률과는 다릅니다.
확장률은 기존의 핵심 상권을 토대로 새롭게 뻗어나가는 확장을 말하며 신규 상권은 상가시설
이 불완전하게 형성되어 있는 곳이 완전한 상권으로 변하는 과정의 상권을 말합니다.
따라서 핵심 상권에서 새롭게 확장하여 신규로 형성된 상권도 신규 상권으로 볼 수 있습니다.
이런 상권은 상가시설의 유무에 따라 전혀 상가시설이 형성되지 않았던 곳(상권 확장과 관계가 깊음)에
생기므로서 형성이 되기도 하고(주로 융복합 상권으로 발전함) 도시 리모델링상권이나 도시개발 상권(신도시, 시외 도시개발 )처럼 아무 것도 없는 곳이 새로 건물이 들어서므로서 형성되기도 합니다.
전자의 상권은 주택을 개조하여 상가시설이 하나씩 생겨나는 것이고 후자는 상가시설로 건축한
건물의 상가시설에 하나씩 창업가가 들어서는 것입니다.
따라서 전자와 후자는 같은 신규 상권이라도 형성되는 과정과 창업 과정,창업 접근법, 창업 시
설물의 성격, 창업가의 성향 등이 다르며 도시리모델링 상권과 도시개발 상권도 다르게 형성되므로
본 내용은 도시 리모델링 상권을 기준으로 작성한 글입니다.
신규 상권이 형성되는 과정은 아래와 같은 매우 체계적인 단계를 거치며 다음 그림에 있는 상
권 활성도는 상권의 발달정도를 말하며 다음과 같이 구분할 수 있습니다.
상권 활성도 1은 거주형 배후형에 있습니다.
상권 활성도 2는 주로 거주형이나 상주형에 있으며 고정 배후형이나 우물형 배후에 있습니다.
상권 활성도 3은 지역의 1차 상권에 모든 업종이 다 들어서 공실이 없어서 상권이 완성된 시점
의 활성도를 말합니다.
대체로 잘 발달된 배후 입지형이나 유동 입지형에 있습니다.
상권 활성도 4는 유동 입지형이나 우물 유동형, 역세권의 동선 배후형에 있습니다.
상권 활성도 5는 소비형인 우물 유동형이나 시내, 역세권의 유동형에 있습니다.
-깃발 단계
첫 점포와 초기에 진입하는 점포의 성격과 성공은 상권에 큰 영향을 미칩니다.
대체로 교통여건이나 인지도 있는 지역에서 아무도 진출하지 않는 곳에 상품력을 앞세워 최초
로 진출합니다.
이때 리드 점포가 될 수 있는 점포라면 상권의 색깔은 더욱 명확해져서 빠른 속도로 변하게 됩
니다.
지금 까지는 메이저 편의점이 이런 역할을 하였으나 지금은 편의점의 증가로 이런 역할은 줄어
들게 되었습니다.
단순히 일반 프랜차이즈인 경우는 드물고 개성이 강한 점포가 독립하여 생존합니다.
-진출 단계
서서히 알려지기 시작하면서 다른 업종들이 들어서기 시작합니다.
이 경우 동일 업종이라도 유사한 형태로 진입하지는 않고 또 다른 상품력으로 진입합니다.
-적응 단계
상권에 적합한 형태로 생존할 수 있는 최적화된 콘셉트를 찾는 과정이므로 적응단계는 1년 전
후로 보기 때문에 긴 편입니다.
상권이 형성되는 초기 형태이므로 상대적으로 투자금이나 임차료가 저렴한 시기이므로 창업층
이 다양합니다.
실력이 풍부한 창업가와 그렇지 않은 창업가, 자본력이 높은 창업가와 그렇지 않은 창업가, 경
험이 많은 창업가와 그렇지 않은 창업가까지 다양한 창업가가 진출하기 시작합니다.
-1차 전환
외식업종과 옷가게가 양립하여 형성되는 것은 쉽지 않습니다.
특히 상권의 규모가 작은 경우는 더욱 그렇습니다.
단순 모방 점포나 경험이 부족한 창업가들은 상권에 적응하지 못하고 실패하여 점포를 전환합
니다.
이 기간은 보통 임대차 임차료 인상 기준인 1년에서 2년 사이에 생깁니다.
-발전 단계
상권의 색깔이 명확해지는 시기이며 적응 단계와 함께 가장 기간이 깁니다.
이때는 상권의 색깔이 명확한 시기가 아니므로 애견 클리닉/숍 등 다양한 업종이 진입합니다.
각자의 색깔을 마음껏 펼쳐 영업을 하며 점포의 경쟁력을 극대화해서 고객을 유입시킬 수 있도
록합니다.
상권 완성률이 100%전후이므로 이때부터는 기존 상권이 자리를 잡아가기 시작하면서 임차료나
권리금에 부담을 느끼게 되는 창업가들이 상권의 확장을 노려 주변으로 진출하게 됩니다.
상권 확장률적 측면에서 이 시기는 1차 확장이라고도 합니다.
아래 사진과 같이 근접 한계점포의 전환이 이시기에 진행이 됩니다.
따라서 입지적 리모델링 점포 중에서 한계 점포의 전환이 시작합니다.
-2차 전환
발전단계에 무리하게 진입했던 점포나 상권의 성향과 소비자에 맛는 콘셉트나 틈새를 공략하지
못한 점포는 도태됩니다.
2차 전환기를 맞습니다.
이미 경쟁력이 있고 경험이 풍부한 외부 창업가가 진출합니다.
따라서 권리금이 높고 인테리어도 독창적으로 하기 때문에 투자금도 높게 됩니다.
이 기간은 3년에서 4년 사이에 생깁니다.
-협업 단계
상권 내 업주끼리 왕래를 하여 상권의 색을 입힐 수 있도록 노력합니다.
따라서 외식업과 단순 판매업이 음식점 거리에 애견 미용숍이나 병의원이 입점하는 것은 바람
직하지 않기 때문에 상권 색깔이 형성되는데 저해되는 업종이 들어서지 않도록 관심과 협업이
필요합니다.
지나친 임차료 인상은 상권을 위축시키므로 매출이 잘 나온다고 무리한 금액을 수용하는 경우
오히려 독이 되는 경우가 있으므로 서로 정보를 공유하여 적정 임차료가 유지될 수 있도록 노
력해야 합니다.
-유지 단계
협업을 하여 상권의 색깔이 명확해지며 상권이 알려지게 되면 더 많은 고객 유입이 됩니다.
상권이 유지될 수 있도록 하기 위해서는 무리한 독점이나 경쟁은 오히려 상권 발달의 저해가
되므로 상권의 발전을 위한 확장을 도모해야 합니다.
상권 확장률이 높은 지역이라면 유사 경쟁점의 난립으로 금세 정체기가 돌아오게 됩니다.
즉 상권 확장의 역기능(비 발전 적합률)으로 유입률에 비해 높은 임차료는 수익성을 악화시킵니다.
이렇게 상권은 단순히 형성되고 안정기에 접어들고 쇠퇴하는 과정을 거치는 거시적인 과정을
관찰해서는 실전 감각이 떨어지기 때문에 창업 타이밍을 잡기가 어렵습니다.
그러나 위와 같은 신규상권 형성과정은 상권의 성격과 상권내 업장의 성격 등 전반적인 여건에
따라 조정기간이 다르고 진행되다가 멈출수도 있습니다.
하지만 상권의 선순환적인 과정만 놓고 본다면 위의 과정은 반드시 이해하고 상권 진입시기를
판단하는 훈련을 필요로 합니다.
