신도시 배후 시설 상권
신도시가 생기면 신도시 중심 상업지역, 아파트 지역, 저층 주거 지역 등이 함께 형성된다.
배후 시설 상권은 저층 주거 지역에 상가시설이 집중적으로 형성되는 상권을 말한다.
즉 저층 주거지역에서 개인이 토지를 분양받아 건물을 짓는 것이다.
이런 곳은 노후 대비하여 입주하는 경우가 많아서 건물 전체를 임대하는 경우보다는 건물 상층부는 자신이 거주하는 경우가 많다.
그리고 근린 생활시설은 임대를 놓거나 직접 창업을 한다.
배후 분석법에 민감한 업종 즉 슈퍼, 편의점, 약국 등은 직접 자기 건물에서 개업하는 경우가 많으며 상권 분석에 민감한 업종이면서 일반 음식점, 주점인 경우는 직접 개업하는 경우 보다 세입자가 개업하는 경우가 더욱 많다.
만약 신도시 내 주거 비중이 높거나 신도시 외곽에 배후 주거 세대가 충분하다면 저층 주거 지역은 1층을 중심으로 근린 상가 시설이 발달한다.
특히 집중 상가가 학원 등 교육적 입주 업체가 많고 저층 주거 지역의 상권 여건이 좋은 경우 상권 발달로 지역의 먹거리 촌으로 형성되는 경우가 많다.
그러나 이런 신도시 상권은 정부 정책에 의한 신도시(분당, 일산 등)와 지역 도시개발 공사나 도시 개발사업자에 의한 신도시(민간도시개발 사업)는 기존 상권과 연계성을 염두에 두지 않기 때문에 상권의 반경이 다르므로 창업 환경도 다르다.
수요자 특성을 보면 분당 신도시나 일산 신도시와 같이 서울이나 수도권의 중산층을 공략한 신도시와 경기도 광교, 동탄 신도시처럼 대기업 산업 단지의 배후에 건설되는 신도시는 직주, 교통, 생활 편익시설이 완벽하여 새로운 도시 성격이 강하여 수요층의 예측이 명확한 편이다.
따라서 부동산 구입에 적극적인 계층이기 때문에 기존의 수요성을 그대로 이전한 경우이므로 소비가 크게 위축되지 않는다.
이 말은 창업가 입장에서는 이들의 수요 욕구를 충족시켜야 하므로 매우 까다로운 창업이 될 수 있다.
따라서 검증되지 않은 브랜드 진입으로 성공하기는 쉽지 않다.
그러나 김포 장기 지구와 양촌 지구같이 대기업 산업 단지의 배후에 있지 않고 신도시의 위성 신도시는 정부 주도 신도시의 상권보다는 협소하다.
위 신도시는 보통 1만 가구 미만의 신도시로 대도시민의 이전이 적극적이지 않은 이주민이나 어쩔 수 없이 이주하게 되는 이주민이 많기 때문에 도시와 지방의 중간형태 소비 성격을 갖고 있다.
즉 지역 내에서 이전하는 세대나 대도시의 전세난이나 부동산 구입 비용에 부담을 느끼는 세대의 이전이 많다.
따라서 자신의 여건을 이해하고 이전한 주민이므로 지역 생활에 빠르게 적응을 하게 된다.
이들은 도시에서 경험한 브랜드에 연연하지 않기 때문에 신규 브랜드에 대한 거부감이 적은 편이다.
또한 신규 상권이므로 권리금이 없거나 낮고 임차료가 높지 않은 편이다.
따라서 새롭게 도전하고 시도하는 창업가의 진출 비중이 높다.
창업가는 브랜드 인지도에 구애받지 않고 창업을 하게 되므로 도시보다 개인 브랜드나 인지도가 낮은 브랜드의 진출 비중이 높다.
따라서 개인이 추구하는 다양한 먹거리를 형성하게 된다.
입지적으로 도로에 둘러 싸인 경우가 많고 상권 진출입로가 다양하여 입지유형적으로 산재배후 형이 대부분이다.
따라서 편의점처럼 배후 분석에 민감한 업종은 배후 분석에 최적화된 자리를 선점하기가 어렵기 때문에 상권이 가장 활발할 것으로 예상되는 위치에 선점하는 것이 중요하다.
즉 상권 창업(BM)이나 상권 인 로컬 창업(BLM)을 하게 된다.
대부분의 신도시 배후시설 상권은 직접 배후 상권이 아니므로 배후 분석적 창업은 물론이고 상권 분석적 창업도 쉽지 않다.
따라서 배후 세대의 입주률, 중심 상권의 입점률을 고려하여 장기적인 관점에서 창업을 고려해야 한다.
시점 상권에 따른 플로어는 앞서 설명한 도시 리모델링/주택가 변환 상권이나 신도시 집중 상권보다 매우 단순한 흐름을 보인다.
이 경우 지역을 잘 이해하고 운영 경력이 있는 분은 자리를 더 빨리 잡을 수 있지만 그렇지 않은 경우 매우 고전할 수 있다.
신도시 배후시설 상권 시점 플로어
깃발 단계
상가시설의 입점이 더디고 직접 배후세대가 적다.
특히 응집률이 낮은 지역일 경우 직접 배후 수요가 적기 때문에 초반에는 배달 가능 업종의 창업률이 높다.
일부 선점성 업종이 희소력을 앞세워 창업하기도 한다.
그러나 임차료가 비싼 도로변보다는 상대적으로 저렴한 배후 안쪽에 진입한다.
진출 단계
집중 상권 광범위하며 복합적인 요인이 작용하지만 배후 시설상권은 소비시설 위주로 형성된다.
따라서 집중 상권 보다 형성되는 시기가 늦어져 1년 전후에 생기지만 집중상권보다는 폭넓게 출점이 이루어 진다.
깃발 단계엔 상권을 예측하기 막막하여 편의점도 쉽게 진출하지 못하기 때문에 진출단계 진입한다.
특히 초입과 코너형 매장 위주로 오픈하면서 진입이 이루어지므로 전체적으로 집중상권보다 진출단계는 길어지게 된다.
산재 배후형태이므로 집중 상권보다 진출 단계도 길어지게되므로 상권 활성도 더 높은 편이다.
직접 배후세대가 형성되지 않거나 적기 때문에 초기 단계에 창업하는 것은 초보 창업가에게 맞지 않다.
또한 상권 형성이 어떻게 될지 예측하기 쉽지 않기 때문에 더욱 그렇다.
임차료에 대한 부담이 적은 자가 건물주의 직접 창업이 시작된다.
이는 처음 부터 분양을 받아 건물을 짓고 창업하는 수요가 늘어났기 때문이다.
특히 담배 소매인 지정권과 같은 허가를 얻어야 하는 업종은 더욱 빠르게 진입하여 깃발 단계에 진입하기도 한다.
일부 상품력에 자신감이 있는 창업가가 좋은 위치를 선점하여 창업을 한다.
이들은 처음 창업하는 경우보다는 이미 경험을 한 후 처음 부터 전략적으로 진입하는 경우가 많다.
따라서 초보자의 창업 보다는 유경험자의 창업이 많다.
상권의 도로변 라인은 상권 범위가 넓은 업종(설렁탕 등)이나 비음식업종 중에서 희소성 업종이나 서치 업종이 주로 출점한다.
적응 단계
진출단계에서 코너 점포 위주로 진입을 하였으므로 적응단계에서 후미진 곳이나 단순 일면 점포의 진출이 늘어나지만 진출 단계가 길었기 때문에 집중상권보다 적응 단계는 짧아진다.
교통이 발달한 곳이 아니다 보니 초기에 야간은 공동화 현상이 심하며 특히 상권내나 배후 세대에 입주가 더딘 경우 더욱 그렇다.
이미 진출한 업종의 발달 상황을 지켜보며 관망하던 창업가들이 본격적으로 진출한다.
만약 고기집이 많다면 회전문점 등과 같이 차별화된 업종이 진출한다.
적응 시기이므로 장사가 잘 되는 업종을 지켜보고 유사 업태로 적극적으로 진출하기도 한다.
1만 가구 미만의 신도시는 집중 상권의 발달도가 5만 가구 이상의 신도시 집중 상가보다 발달도가 낮다.
따라서 상권의 색깔이 짙은 배후 시설 상권으로 흡수되어 더욱 발달하기도 한다.
발전 단계
발전 단계는 상권내와 배후 세대 입주율에 따라 급격히 달라지게 된다.
상권 내 창업이 활발해지는 시기이므로 장사가 잘되는 업종을 위주로 유사업태가 들어서게 되어 집재성 상권으로 발전한다.
통계적 상권 분석(gis 시스템을 이용한 상권 분석)이 가능한 시기이므로 비교적 규모가 큰 업종의 성공 확률이 높기 때문에 상권 제압력을 높이는 형태로 진입한다.
개인 업종이 많기 때문에 깃발 단계나 진출 단계에 진입한 창업가는 발전단계에 일부 전환이 이루어 지기도 한다.
1차 전환 단계
집중 상권은 깃발 단계나 진출 단계에 상권 창업(BM)으로 수요 유입 예측에 실패한 창업가의 전환이 이루어 지기 때문에 일찍 1차 전환이 이루어지기도 한다.
그러나 배후 시설 상권은 관망 창업가의 비중이 높아 적응 단계가 길어지기 때문에 일반적인 1차 전환 단계는 매우 늦어지게 된다.
따라서 발전단계를 거치면서 1차 전환이 시작되기 때문에 전환률이 높지 않다.
특히 초보 창업자의 비중이 높은 편이므로 다시 적응 단계를 거치게 되어 상권이 완료되는데 다른 상권보다 헐쉰 오래 걸린다.
도시의 융복합 상권처럼 특색이 있는 경우보다는 지역민의 단순 소비시설 상권으로 발전할 확률이 높다.
따라서 업종 운영 주기가 길어 전반적인 상권의 시기별 입점 시점을 정하기 보다는 상품력으로 장기적인 관점에서 진출하는 것이 가장 안정적이다.
협업 단계
상권의 기선 제압이 중요하다.
상권내 잘 되는 집이 많아야 상권으로 배후민의 유입이 늘어난다.
반면 잘 되는 집이 적으면 유입은 매우 더디게 되어 다른 상권으로 수요를 빼앗기게 된다.
배후시설 상권은 한번 침체되면 좀처럼 상권이 살아나기 어려운 단점이 있기 때문에 이른 단계부터의 협업이 중요한 상권이다.
