상권의 범위를 결정하는 가장 큰 요소
상권은 다양한 분석적 요소가 있다.
그중에서 실전에서는 매우 중요하게 다루는 것이 '상권의 범위를 결정하는 요소'와 '상권의 제압력을 높이는 요소'로 로 나눌 수 있다.
상권은 경제적 관점에서 상권은 통계적 상권, 광의의 상권, 협의의 상권으로 지금은 gis 상권 분석 기법
으로 발전한 상권을 말한다.
통계적 상권은 통계적 데이터에 의한 상권을 말하며 협의의 상권의 상권 발달도를 말한다.
광의의 상권은 상행위가 미치는 범위로 실제 소비가 발생하는 공간적 범위를 말한다.
그러나 상권의 범위를 결정하는 상권의 범위는 소비자가 매장에 찾아올 수 있는 통상적 범위에
있는 상권을 말한다.
따라서 서울에 있는 맛집에 대구에서 찾아오는 고객은 통상적인 범위에 있는 고객으로 볼 수
없다.
상권의 발달도에 따른 상권 인지도의 결과일 뿐이므로 지역 방문객이 방문하거나 특별한 목적
을 갖고 계신 분이 방문한다.
일반적으로 매장의 범위를 넓히는 요소는 다음과 같다.
1) 매장 면적
상권 모델 중 규범적 모델 애플바움의 상권 분석 모형은 레일리와 컨버스의 법칙에서 쓰이는
거리, 인구 변수를 이동시간, 매장면적으로 바꾸어 계산한 방식이다.
위 이론 중 애플바움의 매장 면적은 현재의 상권 범위를 결정하는 가장 큰 요소 중 하나인 매
장 규모와 일치한다.
그러나 이 역시 매장 콘셉트나 영업적인 점포 개별성이 포함되지 않아 실제는 케이스 바이 케
이스로 분석해야 한다.
허프 수정 확률적 모델(mci model)은 오늘날 고객 흡입력을 측정할 때 가장 유용하게 활용하고
있는 이론이다.
즉 고객 흡입력은 매장 면적 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다는 이론이다.
거리를 중요시 여기면서 매장 크기를 반영한 이론이다.
따라서 이론대로 볼 때 점포별 개별 변수(서비스, 점포 모양 등)와 상품의 질적인 차이, 가격,
소비자의 성격에 따른 변수는 반영되어 있지 않기 때문에 거시적인 분석확경을 파악하는데 매
우 적합하게 활용할 수 있다.
또한 거리와 매장 면적이라는 매개변수(paromater) 외에 반영하고 있는 수치가 없으므로 상품
의 동질성이 높거나 서비스의 동질성이 높은 업종에 한정할 수 밖에 없다.
따라서 대형 슈퍼, 대형 음식점, 병원 등의 상권을 측정하는데 가장 많이 활용하고 있다.
이렇게 학문적 상권분석(수학적 기법) 요소에서 상권의 범위를 결정하는 요소는 매장의 규모가
공통적으로 들어가 있다.
매장 규모는 현재도 일치한다.
특히 매장 규모가 큰 대형 마트, 백화점 등은 더욱 그렇다.
이외에도 창업 7력인 상품력,포장력, 영업력 등 전략에 의해 달라질 수 있다.
이것은 지극히 상대적이고 개별적일 수 밖에 없다.
따라서 개인이 본인의 현상태에 따라 전략적으로 접근할 일이다.
경제학에서 한계생산 체감의 법칙이 있듯이 점포 창업도 일정 면적을 넘어가도 매출이 늘지 않
는다.
이것은 상품 구색과 서비스 제공의 한계와 상권이 한정되어 있기 때문이다.
특히 1단위에 민감한 업종에서는 더욱 그렇다.
반면 2단위 3단위에 민감한 업종중 마트를 제외하면 배후 분석보다는 상권 분석에 민감하다.
따라서 상품력과 영업력에 따른 영향을 더욱 많이 받기 때문에 매장 면적이 미치는 영향력을
파악하기 어렵다.
매장 면적은 과거나 지금이나 매우 중요한 측정요소이므로 면적을 기준으로 구체적으로 아래와 같이
세분화 시킬 필요가 있다.
우선 업종 평균 매장 면적 기준으로 하며 단위내에서도 매장 면적에 따른 상권 범위가 차이가
나는 업종도 있고 별다른 차이가 없는 업종도 있다.
단위군에 따른 상권 범위의 차이도 있다.
단위는 다섯 가지로 나누며 2,3,4 단위는 매장 크기에 따라 구분한다.
단위군은 100평방미터 기준으로 하며 크기에 따른 상권 민감도도 다르다.
0은 면적에 따른 상권 범위 민감도를 0을 기준으로 00나 000로 민감도가 크다는 것이지 2배
내지 3배로 상권이 넓어지는 것을 말하지는 않는다.
1단위에 민감한 업종
1단위는 매장 면적이 30제곱미터 이하인 경우를 말한다.
1단위는 매우 적은 평형이므로 구분하는 것은 큰 의미가 없다.
2단위에 민감한 업종
2단위는 매장 면적이 30~100제곱미터 이하인 경우를 말한다.
이 면적에 해당하는 점포가 주를 이루는 업종을 말한다.
3단위에 민감한 업종
3단위는 매장 면적이 100~200제곱미터 이하인 경우를 말한다.
이 면적에 해당하는 점포가 주를 이루는 업종을 말한다.
4단위에 민감한 업종
4단위는 매장 면적이 200~300제곱미터 이하인 경우를 말한다.
이 면적에 해당하는 점포가 주를 이루는 업종을 말한다.
5단위에 민감한 업종
5단위는 매장 면적이 300제곱미터 이상인 경우를 말한다.
이 면적에 해당하는 점포가 주를 이루는 업종을 말한다.
대표적인 1단위 업종은 복권방, 테이크 아웃 전문점 등이 있다.
이들 업종은 단위내에서는 면적에 따른 상권의 범위가 큰 차이가 없다.
단지 상권 발달도에 따른 입지적인 영향력이 높을 뿐이다.즉 통행량에 따라 매출이 높을 수 밖
에 없다.
대표적인 2단위 업종은 편의점, 분식점, 동네 문구점, 배달 치킨점. 피자점, 세탁소 등이 있다.
이들 업종은 단위내에서는 면적에 따른 상권의 범위가 큰 차이가 없다.
편의점은 10평이나 30평 매장 모두 주요 품목은 모두 갖출 수가 있고 편리성에 중점을 둔 업종
이기 때문이다.
분식점 또한 메뉴가 한정되어 있고 배달 업종은 배달 위주이므로 단위 내에서는 매장 면적에
따른 상권의 크기가 차이가 없다.
배달형 치킨점이나 피자 전문점도 마찬가지이다.
커피 전문점은 1단위 2단위 3단위 4단위 모두에 분포되어 있다.
상품이 유사하며 단일 품목이므로 단위내에서도 면적에 따른 상권의 차이가 있고 단위군에 따
른 차이도 있지만 현실적으로 매장의 유지를 고려한다면 상품력과 영업력이라는 변수가 더 크
다.
베이커리 전문점은 2단위 3단위에 해당하며 각 단위내에서도 최소 면적과 최대 면적은 차이가
있고 단위군도 상권 범위의 차이가 있다.
이는 매장 면적에 따른 다양성을 보강할 수 있고 고객 편의성을 증대시킬 수 있기 때문이다.
파리 바게뜨 사진
문구점은 2단위 3단위 4단위에 해당하며 2단위 내에 있는 동네 문구점은 단위내 상권 범위 차
이가 크지 않다.
쇼핑 편리성의 차이는 있지만 상품 구색차이는 높지 않기 때문이다.
그러나 단위군은 상권 범위가 차이가 있다.
헤어숍도 2단위 3단위 4단위 모두 해당하며 단위내 차이는 크지 않으며 단위군 별로 차이가 크다.
4단위 업종은 대형 문구점, 마트가 해당한다.
4단위 내에서는 면적에 따른 상권 범위차가 크지 않다.
그이유는 일정 규모 이상은 더 이상 고객을 유인할 수 없는 최소효율범위(mes)에 있기 때문이
다.
5단위 업종은 대형 문구, 마트, 외식 체인점 등이 있다.
5단위 이상은 면적에 따른 상권 범위가 민감하며 규모의 경제 범위에서는 상권 제압력이 높을
수 있다.
스타벅스나 맥도널드가 큰 규모로 출점하여 상권 제압력을 높이고 있다.
2) 매장 콘셉트
매장 콘셉트는 판매 방식과 상품 구색력에 따라 나눌 수 있다.
-판매 방식
판매 방식이 배달형 인지, 테이크 아웃인지, 숍인 형태인지에 따라 다르다.
일반적으로 배달형이 가장 넓은 편이다.
테이크 아웃형과 숍 인형은 상권 발달도와 지역성과 점포 개별성에 따른 동선에 미치는 영향이
크므로 상권 범위를 책정하는 것은 어렵다.
-상품 구색력에 따라
음식점이라면 상품 제공형태를 말한다.
단일 상품 보다는 다양한 상품 다양한 상품 보다는 뷔페형이 타깃 상권이 넓은 편이다.
단 점심 부페 식당은 예외이다.
물론 갈비나 닭갈비 처럼 단일 상품으로 규모를 키운 형태도 있지만 일반적인 범위를 벗어나
형태이므로 제외한다.
일반적으로 뷔페식은 외식업중 4단위이상에 해당하여 차량으로 이동하여 소비할 정도로 욕구가
있기 때문에 상권 범위가 넓은 편이다.
3) 영업력
-홍보((public relations)
도로변의 애견샵은 고객 접객 방식에 따른 매출에 상당한 영향을 준다.
특히 온라인에서 상품의 우수성과 서비스를 강조하면 이용 빈도가 높아진다.
단위군으로 보면 규모가 클 경우 슈퍼 마켓과 유사하여 규모가 클 수록 상권의 범위는 넓어진
다.
홍보를 어떻게 하느냐에 따라 상권의 범위는 더 넓어질 수 있다.
특히 애견숍처럼 희소성이 높은 업종은 영업력의 영향을 가장 많이 받는다.
그러나 홍보 마케팅에 의한 한계는 있기 때문에 시기적으로 적절히 활용해야지 지나친 의존은
위험하다.
결국 상품성을 알리고 부진한 기간에 끌어올리기 위해 전략적으로 실행해야 한다.
편의점 처럼 상품의 동질성이 높은 업종은 같은 상품을 구매한다면 고객 접객력이 높은 점포를
이용한다.
그러나 편의점은 배후 분석에 최적화된 업종이므로 영업력이 상권의 범위를 넓힌다고 볼수 없
다.
단지 근접한 경쟁점보다 우위를 차지할 수 있을 뿐이다.
-운영 기획(operative planing)
기획은 서비스 업종인 경우 매우 중요하다.
가령 아래 블록방처럼 특정 고객을 타깃으로 한다면 어린이의 내방률이 높을 수 있는 위치에
있어야 하고 부모의 친화률을 높여야 꾸준한 방문이 이루어 진다.
이 블록방은 아이들이 학원과 연계되어 쉽게 이용할 수 있는 위치에 있으며 부모가 일일이 결
제하지 않고 월 단위로 충전형식으로 사용할 수 있게 끔했다.
즉 아이들이 방과후 또는 학원 수업등을 하고 잠시 이동하는 중간 이용할 수 있게 끔하고 아이
들이 건전하고 유익한 시간을 보내는 동안 부모의 개인 시간을 보장할 수 있다.
또한 방학기간을 제외하면 오전에 상대적으로 한가할 수 밖에 없다.
따라서 오전엔 학보모만을 타깃으로 저렴한 브런치를 준비하여 오전 매출도 훌륭히 소화하여
성공한 케이스이다.
이런 기획력의 중요성은 프랜차이즈 보다는 개인 업종이 독자적인 영업 방법으로 실행해야 하
므로 창업가가 매우 부지런해야하고 창의적이어야 한다.
-서비스 운영(operation service)
프랜차이즈 베이커리 전문점은 단일 품목이면서 상품의 다양성을 어떻게 활용하여 운영하느냐
에 따라 고객이 늘어나고 줄어든다.
특히 매출이 100만원 전후인 경우 10단위 수익에 민감하기 때문에 사업주의 운영력은 매우 중
요하다.
4) 상품력
상품력에 의해 먼 곳에서 찾아오기도 하지만 통상적인 범위를 넘는 경우와 소비 간격이 최대
3개월을 넘기는 경우는 상권의 범위에서 제외한다.
또한 과거보다 맛도 평준화되어 상품력에 의한 영향력은 더욱 줄어들고 있다.
이동 갈비를 먹으러 굳이 포천까지 가지 않아도 서울의 고기 맛있게 파는 맛집은 많기 때문이
다.
따라서 지방의 경우 충분한 배후 수요를 확보하지 못한 지역은 지역 관광과 같은 테마가 없는
맛집의 경쟁력은 계속 떨어지고 있다.
지역 특성에 따른 맛집은 지역민 보다 관광객이나 외지인의 방문이 높기 때문이다.
포천 이동 갈비 타운은 성수기는 대부분의 갈비 전문점이 장사가 잘 되지만 비수기엔 특정 몇
집만 된다.
따라서 이런 동일 업종이 모여 상권의 인지도를 높이는 집재성 상권은 상품 자체의 영향력보다
는 지역 인지도에 따른 관광객유도가 더욱 중요하다.
아래의 떡볶이 전문점이 있는 지역은 각기 다른 콘셉트를 활용한 상품력으로 상권의 범위를 넓
히고 있다.
한 집은 즉석 떡볶이이며 한 집은 일반 떡볶이이다.
떢복이 집재성 상권은 아니나 두 점포의 강력한 상품력으로 인해 상권의 범위를 넓히고 있다.
통상적으로 이런 범주에 드는 상권은 차량으로 20분 내외의 거리에 있는 경우를 말한다.
이경우 소비간격이 3개월을 넘기지 않는다.
5)브랜드력
같은 자리의 커피 전문점이라도 평범한 브랜드의 커피 전문점이 있는 경우보다 스타벅스가 영
업하는 경우가 헐쉰 상권 범위가 넓다.
같은 자리에 개인 편의점이 있는 경우보다 대기업 프랜차이즈 편의점이 영업하는 경우가 헐쉰
상권 범위가 넓다.
