상권 발전 유형
상권 발전 유형은 크게 두 가지로 구분해 볼 수 있다.
신규 상권의 발전과 기존 상권의 발전이다.
신규 상권은 도시 상권과 신도시 상권으로 구분할 수 있으며 상권 변화의 큰 틀은 입주률에 따르기 때문에
기간의 문제일 뿐 비교적 규칙적으로 발전하는 편이다.
기존 상권 발전 유형은 민간 주도적 요인과 정부나 지자체 주도로 나눌 수 있다.
민간 주도 발전 유형은 주로 대학가, 역세권 등에서 발생하므로 외부요인에 의한 작용이 크기 때문에 상권
발달도에 따른 기간을 예측하기 어렵다.
관 주도의 발전 유형은 주로 재래시장 상권, 구도심 상권에서 계획에 의해 진행하므로 어느 정도 상권 발달을
예측할 수 있다.
간혹 신규 상권에서도 주택가 변환상권이나 도시 리모델링 상권은 기존 상권의 범주에 들어가는 경우도 있는데 이경우 주로 융복합상권으로 발전하는 경우가 많으며 해방촌 일대와 같이 관 주도와 함께 겹치는 상권은
자연적 발전과 관 주도가 충돌하여 자칫 선순환적 발전을 저해할 수도 있다.
신규 상권
신규 상권은 도시 상권과 신도시 상권으로 구분할 수 있다.
도시 상권은 도시 리모델링 상권, 주택가 변환상권, 도심 재개발 상권으로 구분한다.
신도시 상권은 신도시 집중상권, 신도시 배후시설 상권, 민간 도시개발 상권으로 구분한다.
기존 상권
1.대학가 상권
일반적인 기관 중에서 발전성이 가장 높은 것은 대학교이다.
즉 학교가 커지고 학생수가 증가하여야 대학이 살기 때문에 상권도 커진다.
특히 대학가 상권은 트랜드에 민감한 밀레니엄 세대의 기호를 파악하고 테스트하기에 최적의 상권이므로 신규
프랜차이즈 기업이나 독창적인 창업가의 진입률이 높다.
따라서 대학가 곳곳을 파고들어 상권이 형성되기 쉽다.
특히 숙명여대 상권처럼 대학교의 규모와 입지적여건으로 상권의 범위가 커지는데 한계가 있는 경우는 상권
발달도가 일정 수준까지 높아지면 더 발전하기 어렵기 때문에 권리금이 무분별하게 상승하지 않아 선순환
전환되는 경우가 많다.
반면에 도심에 있으며 상권 확장성이 높은 곳은 창업의 성패와 관계없이 창업가가 밀려오기 때문에 수익적
증가에 따라 권리금 상승보다는 지역성과 무분별한 전환에 의한 권리금 상승이 많아 선순환 되지 않고
상권이 확장되는 경우가 많다.
2. 역세권 상권
역세권은 이미 크고 작은 상권이 형성되어 있다.
거주 시설을 배후로 하는 곳은 생활밀착시설에 집중되어 있고 오피스를 배후로 하는 곳은 주점, 고깃집 등
회식시설 위주로 집중되어 있다.
이런 상권에서 상권이 확장되는 경우는 보통 확장 배후형 상권이다.
즉 상권이 커질 수 있는 수요가 충분한 배후를 확보한 배후를 말한다.
가장 자연스럽게 상권이 발달할 수 있는 상권이다.
3. 재래 시장 상권 주변
정부 정책에 의한 시장 뿐아니라 상인 연합회는 자체적으로 시장을 활성화하고자 하는 노력을 하고 있다.
상품권 발급, 택배서비스, 운반 보관 서비스, 주차 서비스 등 자체적으로 고객에게 편리하고 다양하게
쇼핑할 수 있도로 방안을 모색하고 있다.
이렇게 재래시장이 활성화되면서 재래시장 주변 또는 내부의 맛집이 생겨남으로서 상권이 확장되는 경우가
많다.
서울 용산구에 있는 용문시장은 해장국, 고깃집, 족발집 등 음식 먹거리가 발전하여 주변 상권도 덩달아
활성화 된 케이스이다.
특히 재래시장 주변의 지리적여건의 영향으로 상권라인이 배후로 뻗어감으로서 도보로 이동하는 사람들이
늘어나고 특히 실업자 증가에 따라 재래시장이나 주변에 관련 업종이나 음식업 등을 창업하는 사례도
증가하여 상권이 발전한다.
4.정부정책에 자치구나 시에 의한 상권(도시재생 상권)
정부는 2013년 6월 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특례법'을 제정하여 2014년 충북 청주시 부산 동구
등 13곳의 도시재생 선도 지역을 선정하였으며 올해는 서울 용산, 구로구 등 도시재생사업 지원대상 지역 33곳을 확정하였다.
특히 선도지역은, 도시재생이 시급하거나 파급효과가 큰 지역으로,국토부 장관이 직접 지정하거나
지자체 요청에 따라 지정하는 지역이다.
서울시는 정부와 별개로 '서울형 도시재생 선도지역'은 27개 지역 선정하였다.
기존 획일적 재개발 방식에서 벗어나 지역특성에 맞게 개발하여 발전시키는 모델이다.
또한 서울시는 대학가 상권을 재생시키고자 노력하고 있다.
대학가 성장엔 유흥성 업종이 함께 발달해야 확장되기도 하지만 무리한 유흥성 위주의 확장은 오히려
상권 쇠퇴를 비롯한 여러가지 부작용 불러올 수 있다.
따라서 서울시는 융복합 도시재생 상권으로 재탄생시키기 위해 대학가 주변 상권이 무차별적인 유흥상권으로
변질되는 것을 막고 청년 일자리를 만들과 문화가 살아나는 '청년특별시 창조경제 캠퍼스 타운' 사업을
지원하고 상권을 특성화하여 양질의 상권으로 발전할 수 있는 계기도 마련하였다.
'창조경제 캠퍼스타운'은 대학이 자원을 제공하고 서울시가 계획수립부터 재정지원까지 공공지원을 해 대학과
지역사회가 어우러지는 마을을 만들고 활력을 높이는 구상이다.
서울시는 2025년까지 1520억원을 투입해 지역창조형 10곳, 프로그램형 50곳을 추진할 계획이다.
캠퍼스타운의 계획은 핵심 목표인 창업육성에다 주거안정, 문화특성화, 상권활성화, 지역협력이 더해지는 '1+4' 구조다.
유형별로 지역창조형은 핵심 목표를 종합한 도시재생활성화사업이다.
사업 당 50억∼100억원이 지원된다.
행정 안전부 주관의 '전통 야시장 사업'은 2013년 부터 시행한 사업으로 부산 부평깡통야시장, 전주
남부야시장 등 4개 야시장의 성공사례로 일자리 창출과 지역경제 활성화에 촛점을 맞춰 추진하는 사업이다.
현재 인천 송현시장, 울산 수암상가 시장, 동해 중앙시장, 제주 동문재래시장 4곳을 선정하였으며
2018년 까지 시.도 거점별 1개소 이상을 조성하는 것을 목표로 하고 있다.
특히 야시장 매대 운영은 청년 창업비중을 50%이상으로 높여 단순 활성화가 아닌 창업 공간을 넓혀 국가
경제에 이바지할 것을 목표로 한다.
5.리드 점포 상권
리드 점포는 고객을 끌어들이는 힘이 높은 점포를 말한다.
즉 그 점포로 인해 주변 상권이 변할 정도의 점포를 말한다.
그 리드 점포는 두 가지로 구분할 수 있다.
리드 점포가 처음부터 강한 인지도가 있는 경우와 서서히 알려지는 경우의 점포가 있다.
전자처럼 처음 부터 강력한 인지도가 있는 리드 점포가 출점할 경우 그 정보 자체만으로도 상권에 기본적인
영향을 미칠 수 있다.
주로 핵점포(key tenant), 연예인 점포, 기존 맛집 확장이나 이전 등이 여기에 해당한다.
그러나 실질적으로 핵점포도 상권에 긍정적인 영향을 미치기도 하지만 상황에 따라서 오히려 주변 상권의
발전이 저해되는 경우도 있다.
긍정적인 영향을 미치는 경우는 핵점포가 도심에 있는 경우 주변 상권으로 소비자 유입도 함께 높아지고
부정적인 영향을 미치는 경우는 핵점포가 도시 외곽에 있는 경우 상권이 단절되어 소비자는 핵점포 내에서
소비를 끊고 바로 다른 목적지로 이동할 수 있기 때문이다.
따라서 핵점포 주변 상권은 핵점포와 상권의 성격이 전혀 달라야하고 비교적 규모가 큰 점포가 집단적으로
형성되어있어야 시너지 효과를 낼 수 있다.
그렇지 않으면 핵점포 내에서 먹거리 등을 해결하여 외부 주변 상권에서 소비를 하지 않기 때문이다.
연예인 점포라는 점 만으로 상권에 큰 영향을 미치지는 않고 상품력이나 기타 다른 요소로 입소문이 날 경우
그런 영향이 발생한다.
오히려 연애인이 매입했다는 이유로 주변 부동산이 들썩이는 효과가 먼저 나타나 상권 발달에 악영향을 미칠
수도 있다.
기존 맛집의 확장이나 이전의 경우 활성화되지 않은 장소인 경우 어느 정도 영향을 미치지만 이미 어느정도
형성된곳에 출점할 경우 크게 변하기는 어렵고 리드점포의 집객유도시설 역할로 일부 주변 점포 중 편의점이나테이크 아웃 매장은 고객 유입률이 높이질 수 있다.
강한 인지도가 있지는 않지만 서서히 맛집으로 인정 받으며 입소문이 나게 되면 서서히 주변에 유사업종 내지
상권에 안겨 발전을 도모하고자 하는 업종이 들어서게 된다.
이경우 주로 융복합 상권으로 발전하는 경우가 많다.
이상에서 보면 상권 발전 유형은 신규 상권을 제외하고 보면 상권 쇠퇴유형보다 다양하지 않다.
즉 상권이 쇠퇴할 수 있는 여지는 많고 발전할 수 있는 가능성은 낮다는 것을 보여주는 것이다.
경기 하강 국면에서는 상권이 쇠퇴할 수 있는 경우가 많지만 경기 상승국면에 있다고 상권이 발전하지는
않는다.
상권이 발전한 곳에 더 몰리는 현상이 두드러 질 뿐이기 때문이다.
