특수 혼재형의 이동 목적 동선
특수 혼재형은 거주형, 상주형, 혼재형인 배후에 관광숙박시설, 대학가, 학원가, 종합의료시설
등이 있어서 이런 시설에서의 매출 비중이 20% 이상이거나 30만 원이상(편의점인 경우)
나오는 곳을 말합니다.
따라서 출근 동선, 퇴근 동선, 여가 동선, 거주 동선, 상주 동선, 식사 동선이 있습니다.
관광숙박시설은 상업지역에 있기 때문에 주변이 상업지인 경우가 많아서 교통시설이
발달한 곳에 있습니다.
그래서 통행량이 많은 편이겠지요.
대학가나 학원가 근처는 상업시설이 발달한 편이기 때문에 통행량이 많습니다.
특히 대학가는 학기 중에 더 활발하지만 학원 가는 방학기간에 더 활발합니다.
특별히 성심여대 먹자골목 같은 곳이나 신촌 등은 상가시설이 매우 발달한 곳이라
방학과는 무관하게 통행량이 많죠.
학원가는 유흥시설이 발달하기보다는 식당이나 커피숍 등이 발달해 있죠.
그리고 학원생이 공부하는 하숙촌이나 고시텔이 발달해 있어서 배후가 거주형인 경우가
많습니다.
그런데 강남역 주변에 영어학원은 주변에 오피스와 유흥시설이 섞여 있는데요.
어학원은 직장인과 학생들이 주로 이용하므로 교통이 발달한 곳에 있기 때문에 특히 시내
중심가에 발달해 있어요.
그러다 보니 배후가 상주형이나 소비형과 혼재된 곳이 많습니다.
종합병원 주변이 시끄러우면 될까요?
보통은 조용한 곳에 있어요.
정문 주변은 상가시설이 발달해 있지만 배후는 거주형인 곳이 많습니다.
그러나 대학 병원 중에 학교상권과 연계된 지역은 상가시설이 더 발달한 편입니다.
이렇게 특수혼재형은 혼재형을 기본으로 특수시설에서 발생하는 매출을 구분한 거예요.
관광숙박시설이 있는 곳은 시내가 많으므로 대체로 임차료가 높습니다.
매출 포트폴리오가 좋아도 편의점 창업에 적절한 임차료인지는 잘 파악해야 합니다.
그래서 특수시설에서 발생하는 매출을 정확히 파악해야 합니다.
각각의 성격을 보면 관광숙박시설은 여행객이 잠을 자는 곳이므로 거주 동선이 발달해
있습니다.
단지 그 시설에 종사하는 사람은 회사원이니까 상주시설도 될 수도 있죠.
대학교는 자는 곳이 아니잖아요.
주간에 공부하는 곳이므로 상주 시설이라고 할 수 있습니다.
그러나 교내에 편의점이나 기타 시설이 있기 학교가 넓기 때문에 공부하다가 잠깐씩 쉬러
교문 밖의 편의점으로 갈 이유는 별로 없습니다.
특별한 곳을 제외하면 상주 동선에 의한 매출은 기대하기 어렵습니다.
그러나 상주형의 출퇴근 동선 처럼 통학 동선(출근,퇴근 동선)이 중요합니다.
학원가는 통원을 하고 휴식시간이나 식사시간에 이동을 하는 일이 잦기 때문에 거의
상주형과 성격이 비슷하여 상주 동선과 통원 동선이 중요합니다.
특히 강남이나 종로의 대형 어학원은 웬만한 대기업보다 낫습니다.
여름방학기간에는 수강생이 엄청나게 많아서 그 주변은 엄청나게 활발합니다.
단지 학생들이다 보니 소비률은 매우 낮겠지만요.
종합병원 근처는 참 애매합니다.
병원 내에 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문에 거주 동선이나 상주 동선과 같은 동선은 없어요.
단지 환자 방문객이 방문하면서 선물세트 등을 구입하기 때문에 배후 방문 통행인의 동선이
중요할 뿐입니다.
병원 직원을 놓고 보면 상주 시설로 볼 수 있으나 이들의 매출은 교통시설에서 접할 때
출근 동선에 따른 매출만 기대할 수 있지 보통은 병원 내에서 해결하므로 상주 동선에
의한 매출은 기대하기 어렵습니다.
그러므로 상주형에서 가장 중요한 상주 동선에 의한 매출은 크게 기대하기 어렵습니다.
그러므로 병원을 배후로 하는 곳은 너무 큰 기대를 갖고 바라봐서는 안됩니다.
임차료도 비싸기 때문에 오히려 수익성이 떨어지는 곳이 더 많습니다.
잘 되는 곳도 있지만 새로 계약이 진행되는 곳은 거의 전부 입찰입니다.
가장 높은 금액을 제시한 사람이 운영하는 건데 일반인이 하기에는 엄두가 나지 않는 금액이라
별로 재미가 없어요.
