도심 재개발 상권
신규 상권 중에서 도시 상권의 하나이다.
상권 자체로는 계획 신도시 집중 상권이 도시에 있는 것과 유사하다.
큰 차이는 주변 지역의 배후여건이나 상권이 이미 형성되어 있느냐의 유무이다.
즉 집중 상권은 주변 배후 세대 입주와 밀접한 관련이 있으며 도심 재개발 상권은 주변 여건이
이미 형성되어 있다.
상권 형태로는 사업 규모에 따라 단독 건물의 도심 재개발 상권(도심 독립 상권)일 수도 있고
여러 건물이 모인 형태의 도심 재개발 상권(도심 집중 상권)일 수도 있다.
단지 도심 재개발 상권은 건물의 특성상 도심이나 부도심에 있으므로 크게 아파트,오피스텔 형
복합건물이나 오피스 형 복합건물로 들어서게 된다.
전자인 경우 아파트,오피스텔 규모와 면적에 따른 수요를 주배후로 창업을 하게된다.
그러나 규모가 작은 경우 주변 상권이나 배후와 연계되어 관찰해야 하고 규모가 큰 경우 자체
수요를 우선으로 하지만 배후 독점률이 낮다면 상권 창업을 우선 고려한다.
후자인 경우 오피스 규모와 기업체의 성격에 따른 수요를 주배후로 창업을 하게된다.
특별히 도로변라인의 상권이 아니라면 기본적으로 자체 배후를 우선으로 창업하게 된다.
또한 규모가 큰 경우는 자체 수요가 확보되고 상품력, 브랜드력에 의해 수요를 유입한다.
여러 건물이 집중되어 있는 경우도 분양과 입주에 이르는 과정이 주변 상권과 잘 융화될 수 있
다면 선분양에 따른 입주률과 창업률이 예측이 가능하다.
주변 상권과 잘 융화될 수 없는 여건이거나 상가시설이 현저히 적은 경우 자체적인 입주률에
대한 의존률이 더 높아지게 되므로 신도시 집중 상권과 유사한 형태로 창업이 시작된다.
업종의 제약이 높기 때문에 커피나 편의점과 같이 대중성이 높은 업종이 진입한다.
도심 재개발 상권은 신도시 집중 상권과 다르게 여건이 좋지 않음에도 불구하고 도심과 부도심
에 있으므로 임차료가 높다는 점, 주변 여건의 배후 여건과 전혀 연관성이 없지 않다는 점으로
인해 수익성을 가늠하기가 매우 까다롭다.
따라서 상권 시점에 따른 수익적 편차가 높기 때문에 눈에 보이는 배후 창업 중심으로 업종 진
입률이 높다.
시점 상권 플로어
깃발 단계
신도시 집중상권이나 배후 시설 상권은 기본적으로 배후 세대 수요민의 유입에 의한 상권이다.
그러므로 깃발 단계에 진입하여 더 장기적인 관점에서 입점을 하는 업종의 진입이 높기 때문에
상권 창업 비율이 높다.
그러나 도심 재개발 상권은 보통은 한정된 오피스나 주거시설이 주배후이므로 배후 창업 비율
이 높기 때문에 입주률에 따라 입점 시점이 매우 중요하다.
일부 도로변 상권과 연결되어 동선에 의해 깃발 단계에서 진입하기도 하지만 대부분의 경우 이
점도 쉽지 않다.
그 이유는 그 업종이 되느냐의 기준보다 임차료가 높아 수익성을 장담하지 못하기 때문이다.
아래의 상권도 진출 단계를 지난 시점에 형성된 상권의 모습이다.
주거 시설은 단계적인 입주를 하지만 오피스의 상주민은 입주 단위가 높아 어떤 경우는 기업이
한꺼번에 입주하기도 하기 때문에 더욱 늦게 형성된다.
따라서 깃발 단계를 거치지 않고 진출 단계에서 입점이 시작되기도 한다.
거주형을 기반으로 하는 집중 상권인 경우 생활밀착시설 편의점, 부동산, 세탁소 등의 업종이
최우선적으로 진입을 하며 상주형인 경우 커피 전문점, 편의점, 분식점, 테이크 아웃 형태의
창업이 가장 먼저 진입을 한다.
진출 단계
대체로 입주률이 느리기 때문에 진출 단계가 활성화되지 않는다.
입주률이 부족한 경우 아무리 좋은 상권으로 발전한다고 해도 진출 단계는 개점률이 40%를 넘
기는 것은 매우 어렵다.
특히 고정 배후형인 경우는 더욱 그렇다.
일부 선점성 차원에서 무리하게 이른 창업을 시도하지만 편의점의 경우도 목표 매출이 도달하
는 경우는 오픈 후 1년 이후 이므로 이 업종도 진입여부를 쉽게 판단하지 못한다.
동자동
반대로 적정한 임차료라면 목표 매출 도달 기간이 길더라도 장기적인 관점에서 선점 효과를 기
대해 볼 수 있다.
도심 집중 상권인 경우
거주형을 기반으로 하는 경우 입주 이후 1년이 지난 시점 부터 안정적인 수요가 기대되므로 진
출 단계에서는 쉽게 창업하기 어려운 단점이 있다.
따라서 부동산을 거래하고자하는 부동산 중개업소의 진입률이 높다.
상주형을 기반으로 하는 경우 거주형보다는 소비자 반응이 빠른 편이다.
따라서 소비 간격이 빠른 업종의 진출은 가능하다.
그러나 주의해야할 것은 다중 건물의 규모에 비해 1층 상가 시설이 부족한 경우가 있다.
이런 곳은 상권이 활성화되지 못하는 곳이므로 개인 업종이 무작정 진입하는 것은 매우 위험하
다.
그렇다고 상품력으로 고객을 유인하기에도 리스크가 높다.
따라서 업종은 극히 제약되기 때문에 배후 분석에 민감한 업종 중 편의점, 커피 전문점이나 부
동산 중개업소 등의 입점이 주류를 이룬다.
거주와 상주 시설이 결합되어 있고 소매 측정 등급이 AAA 이상이 예상되는 경우는 진출 단계
초기에 선점할 경우 매우 유리한 고지에 점하기도 한다.
따라서 이시기의 진출로 성공하기 위해서는 일일 점검하는 자세로 상권을 관찰할 필요가 있다.
도심 독립 상권인 경우
독립 시설의 규모와 입지 유형에 따라 상권의 발전 방향이 매우 명확히 구분됩니다.
오히려 규모가 큰 경우 입주도 대량으로 이루어 지므로 진출단계에 순식간에 활성화되기도 한
다.
오피스 비율이 높은 곳은 더욱 그렇다.
독립시설의 규모가 일률적인 평가를 내리기 매우 어렵지만 공통적으로 주변 여건에 따른 임차
료를 비교하여 과도하게 높지 않을 경우 선점 효과를 적극적으로 노려 창업하는 경우가 많다.
보통은 스몰 창업이 주류를 이루지만 처음부터 규모의 창업을 하는 경우도 많다.
적응 단계
진출 단계가 길고 전 단계가 명확하지 않기 때문에 적응 단계 또한 명확하지 않다.
특히 도심 재개발 상권에서는 임차료가 높을수록 상당히 긴 눈치 보기가 진행된다.
이것은 침체기라고 보기는 어렵고 어떤 업종을 언제쯤 창업하면 좋을지 가늠하는 기간이 길어
지기 때문이다.
따라서 적응 단계는 상당기간 정적으로 흐르다가 갑자기 입점률이 높아지기 시작한다.
가령 이시점은 대체로 대표 브랜드의 입점이나 대박 점포의 등장으로 입점 심리가 증대되는 것
이다.
도심 집중 상권인 경우
일반적으로 편의점과 같은 소매업은 깃발 단계나 진출 단계에 입점하지만 다중 집중 상권 중
주거형과 오피스 비중이 적절히 혼재되어 있지 않은 경우는 편의점과 같은 소매업 진입도 늦어
진다.
단순히 오피스 수요만을 기대어 높은 임차료를 감당할 수 없기 때문이다.
따라서 오피스 수요의 질을 가늠할 수 있어야 하므로 편의점 입점도 적응 단계에 입점하는 경
우가 있다.
특히 이런 업종 경쟁 입지에 민감하여 충분히 검토해야 입지적 장점이 높은 자리를 선점해야
한다.
쇼핑몰 형태의 건물이 아닌 이상 상가시설이 많은 편이 아니다.
희소력이 높은 업종이 많을 수록 상권 활성화에 도움이 되지는 않는다.
특히 한자리 업종 유지률이 높아 쉽게 전환되지도 않기 때문에 이 단계까지 소비 시설 업종이
늘지 않으면 상권 창업 위주로 형성되기 때문에 초보 창업자에게 매우 어려운 상권이 될 수 있
다.
도심 독립 상권인 경우
독립 상권은 소매업 측정 등급이 약 BAB 등급 이상인 경우 소비욕구가 높기 때문에 매우 다양
한 업종이 분포되어야 하고 업종성 평가에서 배후 친화적인 업종이 유리하다.
따라서 초보 창업자보다는 유경험자의 진출이 바람직하다.
소매업 측정 친화 등급이 BBB 정도인 경우는 초보 창업자의 진출도 가능하지만 프랜차이즈 창
업이 적절하다.
반면 소매업 측정 등급이 CCC로 낮은 상권인 경우는 안정성 위주의 사이드 창업 형태가 적절
하다.
창업 접근성에 따른 창업 중에서 상권인 배후 창업이 적절하다.
발전 단계
신도시 집중 상권과 마찬가지로 초기 입점률이 매우 낮아 1차 전환 단계를 거치지 않고 발전단
계로 진입한다.
이 시기는 비교적 상권의 색깔이 명확해지고 있고 권리금이 형성되기 시작한 시점이므로 프랜
차이즈 창업 중심으로 형성된다.
따라서 개인이 무리한 시설금을 투자하여 진입하는 것은 바람직하지 않다.
도심 집중 상권인 경우
입주가 완료된 시점부터 본격적으로 상권이 형성된다.
대체로 상사 시설이 많지 않기 때문에 발전 단계라도 상권 형성이 매우 미미할 수 있어 점포
개별성에 따라 장사 유무가 결정이 되는 경우가 많다.
도심 독립 상권인 경우
주변 상권이나 배후와 바로 연결된 곳은 발전 단계에 상권 완성률이 100%가 나올 수 있다.
1차 전환 단계
신도시 집중 상권이나 신도시 배후시설 상권처럼 적응 단계가 2단계가 있는 이유는 상가시설이 형성된
범위가 넓기 때문이다.
도시 리모델링 상권처럼 전환 단계가 2단계가 있는 이유는 상권이 매우 다이나믹하기 때문에
전환 속도가 빠르기 때문이다.
따라서 도심 재개발 상권은 다른 상권에 비해 상권의 색깔이 명확하지 않아 상권 형성이 매우
불규칙해서 적응 단계외 전환 단계가 한 차례씩 밖에 없는 것이다.
진입 시기가 늦기 때문에 자리잡는 기간도 길어지게 되므로 되는 업종은 되고 그렇지 않은 업
종은 진입 자체를 꺼리는 경우가 많아 경우에 따라서는 공실이 오래 지속되기도 한다.
또한 상권의 규모가 작은 편이므로 전환 단계를 구분하는 것도 무의미한 경우가 많다.
유지 단계
상가 번영회가 형성되며 본격적인 권리가 형성이 되며 이를 지키기 위한 과정이 반복된다.
