융복합 상권의 정의
일반적인 상권분석은 특정 지역에서 영업을 하고자 하는 업종이 그 지역에서 공급과 수요에 부흥
하는 매상이 발생하는 업종인지 판단하는 작업입니다.
상권의 정의는 상권의 범위, 상권의 발달도, 상권의 현황 등 매우 다양한 상권의 의미가 들어가
있습니다.
상권을 바라보는 관점에서도 매우 다양한 상권이 있습니다.
그러나 최근 뜨는 상권은 이런 경제적 관념의 상권이 아니고 새로운 의미의 상권을 보여주고 있
습니다.
그중 하나가 융복합 상권입니다.
융복합 상권은 단순히 융복합 업종들이 모여서 형성되는 상권을 넘어 창조적 사업주가 소비 트렌
드를 리드하는 업종이 시도하고 완성되는 상권입니다.
따라서 이미 상권 발달한 역세권 상권과는 상권의 분위기가 다릅니다.
거리는 복잡하지만 질서가 있고 거리가 한산하더라도 생기가 있습니다.
소비자 또한 새로운 것을 맞이할 준비가 되어 있기 때문에 매우 생기 있는 고객들이 모여듭니다.
이렇게 융복합 상권은 상권의 단순한 개념이 아니고 상권이 형성된 곳에서 다양한 문화, 독특한
문화, 자기만의 문화가 있어 이것을 뽐내는 디자인 상권을 말하기 때문에 상권이 형성되어 가는
과정이 지루하지 않습니다.
그러나 융복합 상권의 한계는 지나친 확산입니다.
지나친 관심과 확산은 프랜차이즈 진출, 상권 형성 순환과정에 프랜차이즈 진출에 따른 권리금이
나 임차료 인상으로 인해 상권의 디자인이 무너지게 됩니다.
그럼 새로운 상권으로 디자인되는데 이 과정에 1세대 창업자는 사라지고 자본과 시스템에 익숙한
창업자들의 진출이 늘어나게 됩니다.
최근 융복합 상권으로 형성된 대표적인 곳이 이태원 경리단길, 이태원 사잇길, 이태원 우사단 길
, 마포구 상수동, 마포구 합정동, 종로구 서촌, 부암동 등이 있습니다.
신사동 가로수길도 초기는 융복합 상권으로 형성되었으나 지나친 확산으로 대기업 지출로 인해
상권의 색깔이 완전히 바뀌어 시장에 익숙한 트렌드나 대기업 브랜드관이 늘어나 상권의 색깔이
약해졌습니다.
이렇게 신사동 가로수길은 지리적으로 강남권에 있지만 강북권과도 접근성이 좋아 강남 상권의
한계를 넘은 것이 너무 과했습니다.
따라서 모든 창업 트렌드는 이곳으로 몰렸습니다.
특히 이곳은 강남권에 있어 지리적으로 평지였고 넓은 평형의 건물들이 많았기 때문에 대형 매장
을 바라던 대기업 진출을 가시화 시켰고 그 결과 과도한 권리금과 임차료 인상으로 중소 상인들
은 새로운 터전을 찾아 이동을 하였습니다.
융복합 상권은 형성되기 위한 조건도 까다롭지만 융복합상권으로 유지되는 것도 매우 까다롭습
니다.
한번 대기업 자본이 밀려들면 다시는 본래의 모습으로 돌기는 쉽지 않습니다.
따라서 융복합 상권이 오랜 기간 형성이 되기 위해서는 상가 주민, 건물주, 자치구가 하나가 되
어 상권을 지키기 위한 노력이 병행되지 않으면 오래가지 않습니다.
따라서 제 기능을 유지하며 오래 형성되기 위해서는 아래의 조건이 맞아야 가능합니다.
융복합 상권의 형성 조건
1. 불완전 소비형 상권이어야 합니다.
소비시설이 형성된 곳을 기준으로 사이드 배후가 주택가로 형성되어 있어야 합니다.
주택을 개조한 상가들은 임차료가 낮고 권리금이 낮아 멋스럽게 투자할 수 있습니다.
또한 찾아오는 고객만을 상대로 영업하기에는 상권 발달이 약합니다.
그래서 주택가는 안정된 배후민을 확보할 수 있고 뻗어나갈 수 있습니다.
2. 중, 소 규모의 저밀도 상권어야야 합니다.
상권의 도로는 협소합니다.
따라서 주차공간도 부족하여 멀리서 차량을 주차하고 걸어서 이동합니다.
걸어서 이동하는 시간이 긴 상권이 볼거리도 발달하고 소비도 증가합니다.
3. 개인 브랜드 상권이어야 합니다.
창조적이고 개성 있는 개인이 운영하는 점포가 많아야 합니다.
이들은 자본의 논리보다는 멋과 맛으로 승부하므로 자본의 논리로 승부하는 대기업 브랜드 진
입이 까다로워야 합니다.
4. 먹거리와 볼거리가 적절히 혼재되어 있어야 합니다.
융복합 상권 초기는 몇몇 작은 점포들이 창업을 하기 때문에 눈에 띄지 않습니다.
점차 점포가 늘어나지만 상권에 오래 머물러 있어야 상권이 활성화되고 생기가 생겨야 하기 때
문에 단순히 먹거리보다는 보는 먹거리나 볼거리가 같이 혼재되어야 합니다.
자신의 문화와 콘텐츠를 공유하고자 하는 창업자이므로 매우 개성이 강한편입니다.
5. 대표 상권 주변에 있습니다.
인지도가 있는 상권의 주변에서 발달합니다.
그러나 상권의 핵에서 뻗어나가는 것이 아니고 작은 다핵 상권이나 상권형 초기 단계의 상권에
서 주택가 뻗어나가면서 발달합니다.
융복합 상권이 형성되면서 대표상권과 함께 연계하여 상권이 발달하게 됩니다.
즉 상수동은 홍대 상권, 경리단 길은 이태원 상권, 서촌은 경복궁역 상권처럼...
부암동은 주변에 대표 상권이 없기 때문에 상권 발달도가 다른 지역에 비해 낮습니다.
6. 초기 시세는 저렴해야 합니다.
아무리 주택가라도 고급 주택이 많고 교통여건이 좋고 주차 여건이 좋은 곳은 임차료가 높습
니다.
따라서 고급 주택가보다는 고밀도 다가구, 다세대 단지가 유리합니다.
특히 세대가 분리된 고급 빌라형은 용도변경이나 개발이 어렵기 때문에 많이 있는 지역은 좋지
않습니다.
7. 작은 건물로 이루어진 낡은 상권이어야 합니다.
건축년도가 짧고 잘 지어진 복합건물엔 창조적인 업종이 맞지 않습니다.
가로수길 상권은 넓은 부지가 도로를 따라 넓은 부지가 많아 대기업 진출이 용이합니다.
각자 색깔을 입히기 위해 건물을 수리해도 티가 나지 않습니다.
따라서 건물을 개조하여 업종과 어울리는 형태로 리모델링하여 외관이 볼것이 있어야 합니다.
너무 위압감을 주는 건물은 돈있는 소비자만 이용합니다.
9. 접근성이 좋아야 합니다.
차량 이동이 많지 않기 때문에 대중교통시설 이용이 쉬워야 합니다.
특히 상권이 발달한 곳은 차량 정체가 심하기 때문에 지하철을 이용한 교통이 좋아야 소비자
유입이 늘어납니다.
10. 입지유형이 막다른 배후 형태입니다.
소비자가 상권에 유입되는 방향이 하나이고 나오는 곳도 하나입니다.
이태원 경리단 상권처럼 지리적으로 한 곳에서 머물 수 있는 형태여야 합니다.
11. 학생 유입이 적은 상권이어야 합니다.
융복합 업종의 특징은 저렴한 제품보다는 양질의 상품을 추구하므로 학생들이 지불하기에 부담
이 큽니다.
따라서 직장인이나 30, 40대의 방문률이 높은 상권이어야 합니다.
중고등학생의 비중이 높은 상권은 가격경쟁이 심하여 상권의 질이 떨어지게 됩니다.
12. 지역민이 하나가 되어야 합니다.
사업주, 건물주, 자치구 모두 하나가 상권을 지키기 위한 노력을 해야 합니다.
상권을 만드는 것은 사업주가 하고 지키고 활성화시키는 것은 건물주와 자치구가 함께 해야 합
니다.
상권이 조금만 활성화 되면 건물주는 세를 올리는데 정신이 없고 자치구는 각종 민원에 대해 융통성 있는 대 체 를 해야 하는데 무조건 단속만 하니 상가가 활성화될 리가 없습니다.
위의 요소를 완벽하게 부합하는 상권일수록 가장 완벽한 융복합 상권입니다.
그래도 1, 2, 7, 9, 10번 요소는 입지적인 사항으로 처음 부터 이 정도는 갖춰야 합니다.
