임차료에 따른 상권 접근법
보통 임차료는 상권력, 상품력, 영업력, 배후력과 관련이 있습니다.
임차료가 높은 곳은 상권력이 높고 낮은 곳은 배후력에 의존하는 경향이 강합니다.
많은 창업가는 상권이 좋은 곳을 찾지만 이런 곳은 대체로 임차료가 높고 대체로 고급 수요자
비율이 60% 이상이거나 통행량이 많은 곳입니다.
이런 곳은 누구나 창업하고 싶은 지역이라고 생각하지만 상권에 따라 냉정히 점검해야 합니다.
고급 수요자 밀집 지역은 단순 공산품점이 아니라면 그들의 욕구를 충족시킬 수 있는 상품이 이
닐 경우 유지하기 어렵습니다.
면 안되기 때문입니다.
또한 통행량이 많은 곳의 상품은 객단가가 낮은 상품이 많기 때문에 통행량에 의한 고객이 소비
를 하지 않는다면 매우 어렵기 때문에 이들의 방문률을 높일 수 있는 위치에 적합해야 합니다.
따라서 임차료가 높은 지역에서 창업하기 위해서는 우선 내가 하고자 하는 업종의 매출 구조를
이해해야 합니다.
즉 위에서 말한 대로 매출이 발생하는 방향을 두 가지고 이해하고 접근해야 합니다.
하나는 객단가는 낮아도 방문 객수로 승부를 하는 경우과 방문 객수는 적어도 객단가로 승부를
겁니다.
방문 객수
방문객 수로 상대하는 업종은 대체로 객단가가 낮은 편입니다.
그런데 통행량이 많은 곳은 임차료가 비싸므로 작은 매장이나 테이크 아웃이 발달합니다.
그러나 통행량이 많다고 무조건 방문객수가 많아지는 것은 아닙니다.
대로변에 있더라도 흘러가는 위치라면 더욱 그렇습니다.
아래 사진은 대로변이면 통행량이 많습니다.
주로 판매 시설로 형성된 상권에 얼마 전 테이크 아웃 추로스 전문점이 출점하였습니다.
비록 창업 초기이기는 하나 현재 고전하고 있습니다.
그 이유는 테이크 아웃이 대로변에서 활성화되려면 동일 먹거리가 풍성하게 연계되는 곳에서 골
라먹는 재미가 있어야 합니다.
대로변에서 옷 구경을 시작하면서 추로스는 조금 어울리지 않으며 위치도 전환 포인트에 있지 않
아서 스쳐 지나갑니다.
오히려 반면 대로변이 아닌 이면도로에서는 쇼핑을 하며 군것질하는 것이 자연스럽기 때문에 조
금 다릅니다.
특히 아래의 사진에서 보듯이 이면도로의 상권의 초입에서 다양한 먹거리를 마주친다면 그냥 지
나치기 어렵게 됩니다.
따라서 가장 먼저 상권을 이해하고 거기에 맞는 전략을 찾아야 합니다.
어떤 업종은 되고 안 되고의 이분법적인 접근 방법으로는 성공 창업을 보장할 수 없습니다.
업종, 상품, 타깃 전략 등에 따라 달라질 수 있는 것입니다.
가령 이태원, 신사동 가로수 길, 홍대 상권이라고 적합한 것이 정해진 것은 아닙니다.
모두가 적합하다고 판단하는 업종은 경쟁이 치열하므로 오히려 성공할 확률은 더욱 낮습니다.
따라서 객층과 상품에 맞는 콘셉트로 틈새 전략을 모색하는 것도 한 방법입니다.
그런데 이런 지역에서 방문 객수로 상대를 하려면 어떤 업종이 가능할까요?
일 매출 300만 원 이하의 업종에서 객수가 가장 많은 업종은 편의점이 있습니다.
다음이 액세서리 전문점입니다.
테이크 아웃 전문점입니다.
문제는 이런 업종은 객단가가 낮은 편이므로 방문객 수가 적을 경우 예상보다 낮은 수익이 나오
게 됩니다.
방문 객수가 많은 업종은 배후 분석법에 민감한 업종이 많기 때문에 위치 선정을 최적으로 해야
성공적인 창업을 할 수 있습니다.
객단가
객단가로 승부를 거는 업종은 마진률이 중요합니다.
또한 객단가가 높고 마진률까지 높은 경우 방문객까지 많은 업종은 매우 제한적이어서 화장품,
의류, 커피 전문점 등이 있습니다.
따라서 명동에서 가장 비싼 자리를 차지하고 있는 업종은 화장품 전문점, 페스트 의류 브랜드,
신발 가게, 대기업 커피 전문점입니다.
이 중에서 커피 전문점은 객단가가 낮기 때문에 회전률까지 낮은 경우 오래 버티기 힘듭니다.
이태원에서 가장 임차료가 비싼 곳은 녹사평역과 이태원역 사이의 대로변입니다.
따라서 이런 곳도 페스트 의류 브랜드, 신발 전문점이 대부분입니다.
디저트나 커피 전문점이 있기는 하지만 1층까지 사용하는 경우는 드물고 대부분 상대적으로 임차
료가 낮은 2층이나 3층에 있습니다.
이태원 최고 비싼 자리에 병 맥주 전문점이 오픈하였지만 오래되지 않고 디저트 전문점으로 바뀌
었습니다.
이런 고품격 디저트 전문점이 아니라면 임차료가 높은 지역에서 생존하기 위해서는 어떻게 해야
할까요?
고급 디저트이지만 상품의 특성상 테이크 아웃이 많지 않아 객단가가 낮은 편이므로 통행량에 따
른 방문객수가 많아야 합니다.
따라서 방문 객수를 늘리는데 초점을 맞춘 위치를 선정했습니다.
마찬가지로 디저트 전문점이 상권력이 좋은 곳에서 살아남기 위해서는 회전률, 마진률이 높아야
하므로 앞으로의 경쟁력은 지켜볼 일입니다.
이태원, 신사동 가로수 길, 홍대 상권이라고 적합한 것이 정해진 것은 아닙니다.
모두가 적합하다고 판단하는 업종은 경쟁이 치열하므로 오히려 성공할 확률은 더욱 낮습니다.
따라서 객층과 상품에 맞는 콘셉트로 틈새 전략을 모색하는 것도 한 방법입니다.
그런데 이런 지역에서 방문 객수로 상대를 하려면 어떤 업종이 가능할까요?
일 매출 300만 원 이하의 업종에서 객수가 가장 많은 업종은 편의점이 있습니다.
다음이 액세서리 전문점입니다.
테이크 아웃 전문점입니다.
문제는 이런 업종은 객단가가 낮은 편이므로 방문객 수가 적을 경우 예상보다 낮은 수익이 나오
게 됩니다.
방문 객수가 많은 업종은 배후 분석법에 민감한 업종이 많기 때문에 위치 선정을 최적으로 해야
성공적인 창업을 할 수 있습니다.
그렇다면 수제 맛집들이 즐비한 이태원에 한국식 일반 와플 전문점은 통할까요?
사실 이 부분은 객단가로 승부 한 것이 아니고 이태원이라는 특수한 지역에서 저렴한 군것질을
하는 수요자를 타깃으로 한 겁니다.
즉 이태원을 호기심에 나들이 오는 젊은 남녀는 가족은 이런 저렴한 음식으로 이태원 분위기를
내고자 합니다.
따라서 이 브랜드는 이태원의 저렴한 군것질을 원하는 고객을 타깃으로 한 겁니다.
일반적인 맛 집은 가장 눈에 잘 띄는 위치보다는 고객이 찾아오는 위치에 있는 경우가 많습니다.
아래의 디저트 전문점도 사잇길에 있습니다.
과도한 임차료를 내고서는 고객에게 최고의 상품과 최고의 서비스를 제공할 수 없기 때문입니다.
테이크 아웃과 찾아오는 방문 객이 많아 임차료도 절감하고 매출도 높은 케이스입니다.
이렇게 어떤 업종을 선택하여 그 업종이 방문 객수로 승부하는 업종인지 객단가로 승부하는 업종
인지 명확히 한 후 그에 따른 위치를 찾는 것입니다.
따라서 상품의 동질성이 높은 편의점이라면 상권 분석적 접근보다는 배후 분석적 접근으로 점포
를 선정해야 하며 상품력으로 승부를 하는 업종이라면 임차료를 낮추고 상품의 퀄리티와 서비스
로 승부를 할 수 있는 위치가 적합합니다.
