배후 분석석적 지도 관찰과 점포 선정
배후 분석법은 대상이 점포입니다.
따라서 점포를 기준으로 최적의 점포를 선정하는 과정입니다.
배후 분석법에서는 매우 디테일한 분석이 필요하므로 정량적인 현황보다는 정성적 평가가 우선시
되므로 통계적 관점보다는 창업자의 경험과 올바른 관찰이 매우 중요합니다.
예를 들어 배후 분석법에 최적화된 편의점을 예로 들어 보겠습니다.
위 지역은 약 23,000명이 거주하는 지역입니다.
대체로 가족형 거주시설로 형성되어 있는 곳입니다.
우리나라 편의점은 1점포당 약 3,000명으로 형성되어 있습니다.
이 지역은 편의점 수대비 점포는 비교적 적은 편이지만 근거리에 a, b, c점포가 성행 중이며 멀
리 떨어진 곳에 d 점포가 있습니다.
그러나 편의점은 아래쪽으로 3개의 점포가 집중되어 있고 단 1개의 점포만 동떨어져 있습니다.
상권의 범위를 구분 짓는 것도 3개 점포는 중복구간이 많고 1개 점포만 중복구간이 적습니다.
이것은 편의점 창업이 통계적 관점으로 접근하는 것은 어렵다는 것을 말하는 것입니다.
그렇다면 어떤 기준으로 아래의 지역에 점포가 밀집되어 있을까요?
또 어떤 기준으로 후보점이 출점할 수 있을까요?
따라서 상권 분석적 관찰과 다르게 점포 자체가 타깃이므로 배후, 동선, 입지적 측면에서 점포를
기준으로 모든 것을 점검해야 합니다.
특히 배후 분석법은 사전 지도 분석으로 도로 현황과 시설물을 토대로 동선을 그려보고 현장에서
비교 점검하는 것이 중요합니다.
따라서 최대한 배후 분석법적 접근법을 토대로 점검을 합니다.
1차 지도 관찰
1. 배후 범위와 지형 파악하기
경쟁점과 1차 배후의 범위는 겹치나 각기 근접 1차 배후가 확실히 구분되어 있습니다.
경사진 지형의 중간에 있어 독립 배후형의 성격도 있습니다.
2. 경쟁점 위치
경쟁점의 주배후와 겹치지 않습니다.
3. 배후
약 700세대를 근접 1차 배후로 보고 있습니다.
d 점포 방향으로 2차 배후가 형성되어 있습니다.
4. 동선
b 점포와 출퇴근 동선이 겹칩니다.
그러나 동선 시작형의 성격이 강하므로 주배후 접근성에서는 후보점이 유리합니다.
입니다.
전반적으로 근접하여 경쟁점이 있으나 각자 주배후가 확실히 구분되어 있고 경쟁취약 점포(c)의
여건을 본다면 구체적인 실사를 진행하는 것이 바람직해 보입니다.
이렇게 우선 지도를 보고 위 사항과 함께 점포 여건 임차료, 권리금, 현재 주변 경쟁점 매출 대
비하여 비교 분석을 하여 타당성이 있을 때 본격적으로 현장 실사와 구체적인 데이터를 수집합니
다.
2차 현장 점검
1차 지도 관찰과 현장 실사를 통해 더 구체적으로 지역을 관찰한다면 본격적으로 배후 분석법적
절차로 지역을 점검합니다.
1. 배후 성격
전형적인 가족형 거주형입니다.
2. 배후 유형
고정 배후형이지만 비교적 배후가 넓고 경사진 지역의 중심에서 가상의 동선에 의한 수요가 증
가할 수 있습니다.
3. 입지 유형
성격이 강하게 형성되어 있습니다.
4. 배후
노란 점선의 후 200세대 전 500세대를 근접 1차 배후로 확보하고 있습니다.
-1차 배후
근접 1차 배후가 1차 배후와 큰 차이가 없을 정도로 넓게 자리 잡고 있습니다.
-2차 배후
언덕을 넘는 쪽의 배후와 d점포가 있는 방향으로 넓은 배후를 확보하고 있습니다.
5. 동선
가족형 거주형이며 고정 배후형이므로 주동선을 파악하는 것은 의미가 없습니다.
아파트로 형성된 곳으로 주출구와 맞닿아 있어 1차 동선은 큰 의미가 없습니다.
-이동목적 동선
. 출근 동선
주로 a 점포 방향으로 전철을 이용하고 b 점포 방향으로 버스를 이용합니다.
그러나 출근 동선에 의한 매출은 기대하기 어렵습니다.
차량 이동으로 인한 매출이 기대됩니다.
. 퇴근 동선
퇴근 동선에 의한 매출이 크게 기대되지 않습니다.
. 거주(상주,소비)동선
고정 배후형이므로 거주 동선에 의한 매출이 가장 중요합니다.
.식사 동선
크게 기대되지 않습니다.
. 여가 동선
여름에는 전환 포인트에 있어 어느 정도 기대할 수 있습니다.
-건널목 접근성
도로변 입지가 아닙니다.
도로변 입지가 아닙니므로 영향이 없습니다.
-주배후 접근성
후면은 주출구에 있고 전면은 주출구와 마주 보고 있어 가장 강력한 경쟁력으로 안정적인 주배후
접근성을 확보하고 있습니다.
-경쟁입지 접근성
a점포는 출퇴근 동선과 상주민의 상주 동선이 주요 매출입니다.
후보점이 입점하여 경사진 곳 위부분의 거주동선에 의한 매출을 흡수하기 쉽습니다.
후보점과 b점포는 출퇴근 동선이 겹치지만 해당 매출은 미미하고 퇴근 동선에 의한 매출은 b점포
보다 경쟁력이 높습니다.
후보점 전면 아파트의 1.5차 배후와 c점포의 1차 배후와 겹칩니다.
단지 후보점은 비교적 평평한 면에 있고 c점포는 아파트로 경사진 형태로 접근해야 하므로 c점포
의 근접 경쟁력은 약화될 수 있습니다.
d점포와 약 1000미터 떨어져 있고 중간도로는 통행량이 많은 곳이 아니고 차량이동만 있는 곳입
니다.
따라서 큰 영향이 없습니다.
7. 경쟁 입지
2차 배후로 가는 길목에 경쟁점이 진입할 수 있는 상가시설이 부재이고 독립 배후형의 성격이 강
하므로 매우 강력한 경쟁력이 될 수 있습니다.
8. 매장 여건
적절한 면적과 전면, 가시성, 주정차가 쉽기 때문에 매우 양호합니다.
특히 주변에 상가시설이 없이 상대적으로 눈에 띕니다.
9. 점포선정 변화률
니다.
특히 b 점포는 후보점이 생기므로서 경쟁 입지 경쟁력이 현저히 떨어져 매우 고전하여 추후 폐점
에 따라 매출 흡수률도 예상됩니다.
10. 결론
결론적으로 후보점은 고 매출을 기대하기보다는 운영성과 안정성에 초점을 맞춰 배후 분석법적
관점에서 출점에 무리가 없는 점포로 판단되는 점포입니다.
