전환률
나타내는 척도를 말합니다.
전환률은 전체 전환률과 중복 전환률로 구분할 수 있습니다.
전체 전환률
전체 점포수 대비 점포의 전환 비율을 말하며 바뀌는 점포 수가 년 20% 이상이면 전환률이 높
다고 합니다.
대체로 이런 전환률은 기존 상권에서 5% 전후의 전환률은 선순환하는 상권으로 봅니다.
신규 상권은 사업주의 성향과 개인 능력 차이가 매우 크기 때문에 정량적으로 파악할 수는 없
습니다.
특히 상권의 색깔이 명확하지 않거나 도시 개발 상권인 경우 상권이 형성되는 시기는 매우 길
어질 수 있어서 전환율은 큰 의미가 없습니다.
중복 전환률
개별 점포의 점포 전환률을 말합니다.
개별 점포의 전환은 점포의 개별 사항이므로 그 자체가 중요하지 않고 전체 전환률이 10% 이상
인 상권에서 중복 전환률을 측정하는 것이 의미가 있습니다.
따라서 기존 상권인 경우 전체 전환률이 10% 이상인 상권은 크게 불안정하다고 볼 수는 없지만
동일 점포의 중복 전환률이 높은(2년 2회 이상) 점포가 많을 경우 매우 불안정한 상권이라고
할 수 있습니다.
그 이유는 점포 주인이 자주 바뀌는 것은 영업력이 떨어지거나 상품력이 떨어지는 창업가가 많
다는 것이며 이는 창업 초보자가 많다는 증거이므로 아직 상권의 색깔이 명확하게 형성되지 못
했다는 것을 의미합니다.
신규 상권은 상권 형성 초기이므로 업종 매칭성도 낮고 불안정한 창업이 반복되므로 전환률도
높고 중복 전환률도 높은 편입니다.
특히 도시 개발 상권인 경우 초보 창업자의 진입 비율이 높기 때문에 전환률은 더욱 높습니다.
반면 주택가 변환 상권이나 도시 리모델링 상권은 창업 초보자보다는 베테랑 창업가의 진출 비
율이 높습니다.
이미 상품력에 자신이 있으므로 불확실한 상권에서 상권을 변화시킬 수 있기 때문입니다.
이런 상권에서 뛰어난 상품력, 영업력으로 기대 이상의 성과가 나는 경우 더 넓은 상권 또는
확장을 위해 전환되는 경우도 있습니다.
이렇게 확장을 위해 나가게 되면 그런 자리에는 유사 업종이 진입하여 제2의 창업을 준비하기
때문에 이런 전환률은 오히려 상권이 활성화되는 과정으로 봐야 합니다.
예를 들면 아래의 사례가 그렇습니다.
도시 리모델링 상권에서 2010년 창업하였고 2013년 대로변의 큰 매장으로 이전하였습니다.
기존 자리는 아래 사진에서 보듯이 퓨전 전집이 영업 중입니다.
라이 포스트(수제 샌드위치 전문점)
도시 리모델링 상권에서 2012년 창업하였고 샌드위치 전문점으로 창업하였습니다.
2014년 대로변의 큰 매장으로 이전하였습니다.
기존 자리는 아래 사진에서 보듯이 핫도그 전문점이 영업 중입니다.
그러나 이런 업종들이 테이크 아웃 위주인 경우는 단순 확장이 아니라 프랜차이즈로 지점을 내
는 경우가 있기 때문에 전환되지 않는 경우도 많습니다.
그릭 온더 그릴(그리스 수블라키 전문점)
이태원의 수블라키 전문점입니다.
그리스식 케밥으로 주로 테이크 아웃으로 매출이 나오는 점포입니다.
이 점포를 통해 각종 방송에도 나오게 되어 점차 지점을 내게 됩니다.
따라서 오히려 홍보를 위해 더 지키려고 노력하게 됩니다.
상권 형성시기에 따라 기존 상권과 신규 상권으로 구분합니다.
-기존 상권
전통 상권
지역의 재래 상권으로 경기변화와 대형 마트의 유무에 따른 시장 활성화가 좌우됩니다.
따라서 경기가 좋을 때는 전환률이 높은 편이고 경기가 좋지 않을 때는 오히려 전환률이 급격
히 떨어져 폐업하는 사례가 많습니다.
또한 이런 곳은 외부에서 신규로 진입하기가 어렵기 때문에 점포 전환이 상권 내에서 자체적으
로 회전회는 경우가 많기 때문에 점포 전화률이 낮은 편입니다.
복합 상권
도심의 오피스 연계 업종과 소비형 업종이 함께 형성된 상권을 말합니다.
종로가 대표적이며 이런 곳은 상권의 업종 전활률은 비교적 높은 편이지만 기존 점포보다는 신
규 점포의 전환률이 대부분이기 때문에 상권의 색깔은 유지되고 있습니다.
특수 상권
주로 쇼핑몰의 상권을 말합니다.
이런 곳은 쇼핑몰 외적인 유입률에 따라 전환률은 달라집니다.
즉 상권이 한번 쇠퇴하면 다시 활성화되기는 매우 어려운 상권입니다.
-신규 상권
신규 상권은 크게 세 가지로 구분합니다.
상가시설이 없는 주택가 변환 상권과 새롭게 건설되거나 도시 리모델링으로 형성되는 상권, 도
시 개발 계획에 따른 상권이 있습니다.
주택가 변환 상권
주택만 있는 곳이지만 주변에 다핵상권이 있어서 틈새를 파고드는 상권을 말합니다.
따라서 전체적인 변화보다는 점진적으로 주택이 상가시설로 바뀌기 때문에 금세 눈에 띄지 않
습니다.
이태원 경리단의 장진우 거리, 해방촌, 우사단길, 건대 상권, 뚝섬 공원 상권 등이 여기에 해
당합니다.
즉 주택이 상가시설로 업종을 변경하여 형성되는 상권으로 대부분의 융복합 상권은 주택가 변
환 상권입니다.
도시 리모델링 상권
도시 계획에 의해 상권이 바뀌는 것을 말합니다.
도시계획에 따라 도로가 넓혀지거나 확충되면서 새로이 상가시설이 들어서는 상권을 말합니다.
사진 지역은 초기에는 주택가 좁은 길이었으나 주택이 깎이면서 도로가 넓혀지면서 상가시설이
형성되기 시작한 상권입니다.
도시 개발계획 상권
정부나 지자체의 도시 개발 계획에 의한 상권으로 거주시설과 상가시설이 복합적으로 형성되는
상권을 말합니다.
도심 재개발과 신도시 상권으로 구분할 수 있습니다.
도시 개발 상권은 도심이나 부도심의 낙후된 지역을 용적률 상향으로 도시개발을 유도하는 것
이므로 대체로 개발 면적은 좁은 편이므로 건물은 높기 때문에 주거, 오피스 복합건물이 주를
이루는 고정 배후형 상권이 많습니다.
따라서 건물 입주율, 배후민의 성향과 상권의 성격에 따라 상가시설 활성화가 빨리 되기도 하
고 늦게 형성되기도 합니다.
그러나 위 사진의 른쪽 사진에서 보듯이 배후 상권과 연계된 경우 상권 활성화가 더 빨라지기도 합니다.
이미 고정 고객들이 확보되어 있기 때문입니다.
신도시 상권은 주로 거주 단지와 상가시설 용지가 구분되어 있으므로 상업용지의 상가개발로
형성된 상권입니다.
따라서 거주 기반이 완벽하게 갖춰진 상권이 아닌 곳의 신규 상권이므로 특별한 호재가 있는
지역이 아니면 상권 기반이 갖춰지는데 상당히 오랜 시간이 걸립니다.
신규 상권 중에서 도시 리모델링 상권과 도시 개발계획 상권은 완성률이 70%이상인 경우 전환
률을 파악하는 것이 적합합니다.
전환률은 최소한 상권에 영업점이 70%이상 갖춰져야 상권과 영업적 근거로 판단할 수 있기 때
문입니다.
더구나 전환률을 구분하는 이유는 상권의 히스토리(상권 형성 과정)를 파악하여 현재 상황을 명확히
파악하기 위함입니다.
따라서 무턱대고 도시 개발 상권에서 창업하기도 어려운 일이므로 상권의 전환률이 선순환되는
시점과 상권 초기를 명확히 구분하여 전략적인 관점으로 접근하여야 합니다.
