상권 꾀뚫기
상권은 창업가의 점포 창업 측면의 능동적 측면과 상권 그 자체의 분석을 말하는 수동적
측면이 있습니다.
전자의 상권은 창업의 7력(상권력, 배후력, 상품력,브랜드력, 영업력, 희소력, 포장력)중 하나의
상권을 말하며 창업가의 전략적 측면을 강조합니다.
후자의 상권은 창업의 6대 요소 중 하나로 경제적 상권, 통계적 상권, 협의의 상권처럼 상권의 현황을
말합니다.
이렇게 창업 측면에서 어떤 목적으로 접근하느냐에 따라 상권은 전혀 다르기 때문에 창업적 관점에서
명확히 하지 않으면 안 됩니다.
특히 수동적 측면의 상권은 일반인이 매우 막연히 인식하고 있는 부분이며 배후와 다르게 관점에
따라 매우 포괄적이기 때문에 구체적으로 구분하지 않으면 매우 복잡하기만 합니다.
그런데도 많은 분들이 상권을 우선으로 하여 단순히 통계적 관점에서 접근하거나 하루 종일 통행량을
조사에 집중합니다.
그래서 상권 관찰하면 대표 상권이나 관심 있는 상권을 돌아다니고 섭렵합니다.
주로 통행량이 많은 곳이나 소위 말하는 뜨는 상권만 찾아다니다 보니 거기에 맞춰 모방하는데
초점을 맞추게 됩니다.
개인적 모방도 그 깊이는 쉽게 보이지 않는 법인데 눈앞에 보이는 것으로 그것을 판단하게 되기 때문에
상권을 이해하는데 무리가 있습니다.
따라서 상권 꿰뚫기의 의미는 창업자의 능동적 측면과 상권 분석의 수동적 측면을 모두 가지고 상권을
바라보는 것을 말합니다.
즉 창업가 또는 전문가가 특정 목적을 가지고 어떤 업종을 어떤 지역에서 창업하기 위해 지역 특성을
이해하여 업종의 적합성을 판단하는 과정을 말합니다.
이렇게 상권을 꿰뚫기 위해서는 지역을 이해해야 하는데 지역을 이해하기 전에 전제조건이 필요합니다.
업종에 대한 이해가 되어야 합니다.
최소한 내가 하고자 하는 업종에 대한 이해는 한 상태에서 지역의 특성을 찾고 상권을 이해하는 것이
의미가 있기 때문입니다.
상권 꿰뚫기와 관련한 업종이해에서 가장 중요한 것은 업종 운영 주기를 이해하는 겁니다.
즉 기본적인 업종의 운영주기와 사업주의 의지로 인한 운영을 이해해야 실제 운영 효율성을 점검할
수 있기 때문입니다.
그래서 창업 업종에 대한 구체적인 결정은 못했어도 기본 업종은 이해를 하고 있어야 합니다.
시작부터 잘 못되면 헛고생하게 됩니다.
그리고 상권을 이해하기 위해서는 현재 눈에 보이는 상권만 조사하는 것으로는 올바른 업종 적합성을
찾을 수 없습니다.
예를 들어 이것은 어떤 환자가 피부병을 심하게 앓고 있습니다.
바로 답이 나오는 병도 있을 수 있지만 정확한 병명을 알아야 처방을 할 수 있으므로 과거의 생활 습관이나
식습관 등을 통찰하지 않고서는 완치시킬 수 없는 것과 같은 것입니다.
공자는 '앞날을 결정짓고자 하면 옛것을 공부하라.'고 말씀하셨습니다.
즉 과거에 어떤 상황에서 지금의 시대까지 변하고 있는지 이해를 하고 보지 않으면 미래는 커녕 현재의
상황을 예측하는 것도 어렵다는 것을 말합니다.
상권도 마찬가지입니다.
창업을 준비하는 분들은 늘 상권에 관심을 많이 갖고 점포 모니터링을 합니다.
그래서 뉴스나 지인을 통해 가장 핫한 상권을 들으면 즉시 방문을 하며 가장 통계적 기준이 되는
상권만 찾는 일에 반복합니다.
그러나 이런 상권은 빠른 시일에 급변하는 상권이거나 매우 오랜 시간에 거쳐 만들어진 상권입니다.
즉 하루아침에 그런 상권이 형성된 것이 아니라는 것이죠.
따라서 상권 성장 과정은 무시하고 현재 잘 발달된 모습을 보고 판단하는 것은 어불성설입니다.
이런 곳에서는 잘되는 점포의 잘 되는 모습만 보기 때문에 올바른 관찰을 할 수 없습니다.
이렇게 상권을 관찰하다 보면 상권의 성향을 판단하기 어렵기 때문에 업종의 적합성을 찾기 어렵습니다.
이미 상권 전환률에 따른 과정에서 여러 다양한 점포가 바뀌었기 때문에 그 과정을 이해하지 못하면
올바른 상권 분석을 할 수가 없습니다.
왜냐면 창업은 단순히 현재의 상권을 계산하여 지금 당장의 업종의 적합성이 문제가 아니라
상권의 변화와 나의 발전성을 전제하에 창업해야 창업시장에서 오래 살아날 수 있기 때문입니다.
그렇지 않고 창업하게 되면 엄청나게 많은 돈이나 불필요한 시행착오를 거쳐게 됩니다.
그래서 상권 꿰뚫기의 핵심은 다양한 상권을 돌아다니고 보는 것보다 하나의 상권을 꿰뚫는 것이 가장
중요합니다.
이 과정은 아래의 순서로 상권 변화가 예측되는 상권을 정하여 약 3~5년을 면밀히 관찰하면서
다른 상권을 비교해 봅니다.
상권 관찰 순서
상권 관찰 기준 정하기
1. 모니터링 상권을 정합니다.
완벽하게 갖춰진 상권에서 전환(점포의 주인이 바뀌는 것)되는 것을 관찰하는 것은 올바른 접근법이
아닙니다.
현재 상권이 미미하거나 전무한 곳 중에 상권이 확장될 수 있는 지역을 선택하여 주택의 개조나
생활밀착 시설이 전환되는 것을 관찰합니다.
이에 해당하는 상권은 확장 배후형 상권 중에 역세권의 호재가 예상되는 상권으로 공덕역 주변처럼 환승
역세권으로 발전하고 있는 지역을 말합니다.
주택가를 배후로 하고 있는 다핵 상권으로 보통은 핵심 상권이 있고 그 주변에서 별도로 작게 발전하는
상권을 말하며 핵심 상권이 강력해야 하므로 홍대 상권처럼 이곳을 기준으로 상수동이나 합정동 상권을
말합니다.
융복합 상권으로의 변화가 예상되는 상권으로 이태원 경리단, 해방촌, 우사단 길, 이태원 사잇길,
뚝섬공원 상권과 같이 주택가를 침투하여 신규로 상권이 형성되는 지역을 말합니다.
대학가나 학원가 상권 중에 역세권에 있으면서 주택가 주변으로 상권이 뻗어가는 상권을 말합니다.
대학가 상권이라도 이미 확장률이 높은 흑석동 중앙대, 숙명여대 상권 등을 말하고 학원가는 대방동,
노량진 일대를 말합니다.
2. 입지적 모델링 점포를 선정합니다.
사진은 도시리모델링 상권입니다.
위 사진 상권은 공사후 아래와 같이 점포가 형성됩니다.
위 상권 내에서도 발전이 시작된 곳이 있고 전혀 영향이 미치지 않은 곳이 있습니다.
이 중에서 상권이 형성되기 시작한 곳의 점포와 전혀 변화가 없는 곳(a, b, c)의 점포를 선택합니다.
전자는 주로 입지적으로 좋은 위치(d)에 있으며 후자는 조금 떨어진 곳을 말합니다.
아래 사진에서 보면 a, b, c 위치의 점포는 상권이 완성된후 3년 이후의 바뀐 모습입니다.
d위치의 점포는 메인 상권의 완성률이 80%로 2년 차에 바뀐 모습입니다.
그렇게 하여 두 부류의 점포를 동시에 관찰하여 주변 상권의 발달도와 상권 형성 과정을 관찰합니다.
전혀 영향을 미치지 않는 곳이 변할 경우 메인 상권은 완성되어 상권은 이미 성숙기에 접어들었기 때문에
전체적인 권리금이나 임차료는 매우 높은 시기이므로 상권 진입타이밍을 관찰합니다.
만약 상권 발달 초기를 지난 지역일 경우 잘 아는 지역이 아니라면 과거 지역 모습을 파악하기 어렵습니다.
이때는 포털사이트나 지도 전문업체의 간단히 지도 보기 방법을 활용하면 최근 데이터가 반영되지 않은 경우 최소 1년 전의 모습을 관찰할 수 있습니다.
기본적인 지도 보기
-도로와 밀집도(1차 지도 관찰)
-통계적 현황(2차 지도 관찰, gis상권)
-과거의 현황과 현재 현황비교
3. 특정 업종을 정합니다.
그 업종의 발달 과정을 중점적으로 관찰합니다.
상권 관찰하며 제대로 보지도 못하고 별로 남는게 없는 것은 업종에 대한 이해가 부족한 상태에서
막연히 상권을 관찰하기 때문입니다.
따라서 특정 업종을 이해하고 그 업종을 중심으로 다른 업종의 연관성을 관찰해야지 전문 지식이
부족한 상태에서 전반적인 그림을 그리려고 해도 되지 않습니다.
이 과정에서 처음에는 상권에 진입하였다가 나중에 들어오면 되는 경우도 있고 처음에 잘 되었다가
시간이 지나면서 쇠퇴하는 업종도 있습니다.
즉 상권에 대한 고정 관념을 가지고 보면 절대로 올바른 관찰을 할 수 없게 됩니다.
가령 어떤 점포의 특정 업종이 망해서 나갔을 경우 다시 들어올수 없다고 생각한다던지 집앞의 상권이나
내가 자주가는 상권은 잘 안다고 생각을 하기 때문에 뻔하게 바라봅니다.
그러나 등잔 밑이 어둡습니다.
그러다 보니 특정 업종이 오픈하여 고전하고 문을 닫는 것을 보면 금세 그 업종은 안된다고 하고 제외해
버립니다.
그러나 운영력이 뛰어난 사업주가 인수하여 살아나는 경우도 있고 상권은 변하므로 누군가 상권과
매칭되는 시점에 창업하여 성공하는 경우도 있습니다.
이렇게 상권은 변하기 때문에 내가 본 것을 머릿속에 넣어두는 것 보다 시점 별 상권 과정을 이해하려는
자세가 중요한 것입니다.
그렇다고 초보 창업자가 무작정 업종을 선정하면 안됩니다.
단순 음식점이나 단순 생활밀착시설(동네 미용실, 세탁소 등)은 제외하고 편의점, 커피 전문점, 디저트,
주점, 독특한 음식점 등 업종의 색깔이 명확한 업종을 선택합니다.
4. 직접 이용합니다.
눈으로만 관찰하는 것은 껍데기에 불과합니다.
해당 점포를 일정 주기별로 직접 방문하여 영업력을 관찰합니다.
점포가 잘되어 더 넓은 곳으로 이전하기도 하고 버티다가 이전하기도 합니다.
따라서 직접 해당 점포에 방문하여 사장님과도 얘기를 나누며 점포 현황을 파악하여 간접 경험을 합니다.
이렇게 스킨십을 많이 할수록 상권과 점포의 특성을 이해할 수 있고 상권의 장단점을 파악할 수 있습니다.
5. 모든 사항은 사진과 동영상을 담아 둡니다.
사진과 동영상을 잘 정리하여 특이사항을 기록합니다.
장기간에 걸쳐 관찰해야 하므로 단순히 머릿속에 기억하는 것과 보는 것만으로는 데이터를 축적할 수
없기 때문입니다.
위의 사항을 아래의 기준을 정하여 기간 별로 중점적으로 관찰합니다.
그러나 상권이나 배후의 성격에 따라 기간은 짧아질 수도 있고 길어질 수도 있습니다.
급변하게 변하는 지역은 3~6개월 단위와 6개월~1년 단위로 관찰하며 매우 느리게 변하는 곳은 6~1년
단위와 1~2년 단위로 관찰합니다.
1. 6개월 단위로 관찰합니다.
-주로 눈에 보이는 것을 관찰하므로 진입하는 업종, 점포의 규모를 관찰합니다.
특정 점포의 내외부 리뉴얼을 관찰합니다.
자리를 못 잡은 점포는 자주 변화를 주기 때문입니다.
진입하는 업종의 매칭성를 관찰합니다.
따라서 가장 많은 업종과 그렇지 않은 업종의 조화를 관찰합니다.
주의해야 할 것은 부조화가 부적합 한 것은 아니므로 그렇지 않은 업종도 관찰합니다.
가령 아래 사진처럼 외국 음식점만 있는 거리에 한식이 생길 경우 어떻게 되는지 보다 보면 틈새 상권
(독창, 독립, 소화률,차별)을 이해하게 됩니다.
2. 1년 단위로 관찰합니다.
주로 점포 내적인 요인을 관찰합니다.
따라서 주로 임차료, 권리금 등의 변화를 관찰합니다.
전반적으로 늘어나는 업종과 줄어드는 업종을 파악하고 그에 따른 폐점률을 파악합니다.
이때 단순 폐점률이 아니라 생존 주기를 구분하여 어느 업종이 어느 정도 영업을 하는지 구체적인
데이터를 수집합니다.
3. 3~5년 관찰합니다.
신규 상권은 전환률이 높아서 2차 전환까지 3년에서 5년이 걸립니다.
이때는 상권의 모양이 갖춰지는 시기이기 때문에 눈에 금세 띕니다.
따라서 이런 상권에 진입해야지라고 생각하기 보다 이런 상권에서 어떻게 살아 남고 영업하는 지
사업주의 운영 능력, 마케팅, 제품 퀄리티 등을 관찰합니다.
상권의 변화를 관찰하는 것은 점포 선정 측면이지만 실제 오래 운영하신 사업주의 큰 애로 사항중
하나는 '내 점포를 오래 운영할 수 있도록 지키는 것'입니다.
간혹 매출도 잘 나오고 실력도 좋은데 문을 닫고 나가는 경우도 있습니다.
대부분 임대인과의 관계에 소홀하여 과도한 임차료 인상, 주변 인과의 관계, 경쟁점과의 대응 등에 소홀히
하여 이런 일이 발생하기 때문입니다.
따라서 완성된 상권을 지키는 노력을 간접 체험합니다.
이렇게 상권을 장기적인 관점에서 관찰하게 되면 어떤 상권을 보더라도 그 상권의 현재의 모습만을 보게 되지 않습니다.
과거와 현재를 돌이켜 봐서 미래를 예측할 수 있게 되고 준비를 할 수 있게 됩니다.
