상권 확장률
상권 확장률은 상권이 넓어져서 상가시설이 늘어나고 고객 유입률이 높아진다는 것을 말합니다.
이것은 기존상권이 확장하는 경우와 신규 상권이 확장되는 것과 기존 상권이 확장되는 것으로 구분합니다.
신규 상권의 확장
신규 상권은 도시 재개발이나 신도시 상권처럼 전혀 없는 곳에 새롭게 일정 부분은 상가시설로 건설하는 상권과 주택가 변환 상권이나 도시리모델링 상권처럼 얼마나 더 생기고 확산될지 모르는 상권으로 구분할 수 있습니다.
전자의 상권은 상권이 자리를 잡기 위한 과정의 확장으로 어찌 보면 확장이기보다는 자리 잡는 기간으로 볼 수도 있습니다.
따라서 확장률은 볼래 의미와는 거리가 있습니다.
후자의 주택가 변환 상권이나 도시 리모델링 상권(도로 확장 등)은 상권 확장이 예상되는 지역이므로 비록 현재는 열악해도 이런 상권에 진입하는 창업가는 상권 확장률에 대한 기대치를 가지고 창업합니다.
따라서 이런 상권은 이미 활발히 형성된 상권이 아니고 핵심 상권을 주변으로 뻗어간 다핵 상권이 여기에 해당합니다.
다핵 상권 중에서 일부는 확장률이 높게 나타나며 핵심상권과 1차 다핵 상권의 브리지 효과로 핵심 상권과 다핵 상권은 더욱 확장됩니다.
이때 중간 연결 지점에 형성되는 상권이 '브리지 상권'이라고 합니다.
이 상권은 상권의 색깔이 명확하지 않지만 핵심상권의 임차료나 권리금에 부담을 느낀 창업가가 진출합니다.
상품력에 자신이 있기 창업가는 다핵 상권에 진입하기보다는 과감히 1차 브리지 상권에 진입하여 승부합니다.
일정 시점부터는 1차 다핵 상권을 중심으로 또 다른 다핵 상권이 형성될 수 있습니다.
이때도 브리지 효과로 1차 다핵 상권과 2차 다핵 상권이 함께 확장하여 상권이 넓어집니다.
이때 1차 다핵 상권과 2차 다핵 상권의 중간지점을 2차 브리지 상권이라고 합니다.
이때 브리지는 상권력이 약하기 때문에 4차선 이상의 도로로 배후가 갈라진 경우는 브리지 효과를 기대하기 어렵고 전혀 다른 상권으로 봐야 합니다.
이것은 아래 사진에서 보듯이 홍대 상권에서 홍대대로 건너편 서교동, 연남동 상권이나 합정동, 상수동 상권처럼 독립적으로 형성된 상권을 말합니다.
이때 2차 다핵 상권은 1차 다핵 상권의 임차료에 부담을 느끼거나 자리가 없어 또다른 상권 즉 2차 다핵 상권으로 진출하지만 비교적 무리한 규모나 투자 보다는 스몰 창업형태의 진입이 주류를 이룹니다.
2차 다핵 상권이 포화되거나 부담을 느끼는 창업가는 새로운 다핵 상권으로 뻗어가기도 하지만 보통 2차 다핵 상권으로 마무리되고 다시 다른 핵심 상권과 연결되면서 그림과 같이 상권의 큰 틀이 형성됩니다.
따라서 자연스럽게 다시 핵심 상권으로 회귀하는 경우가 생깁니다.
이때는 그림과 같이 핵심 상권의 핵에 진입하기보다는 핵심 상권이 확장된 부분 중에서 브릿지 상권으로 연결되지 않는 테두리로 진입을 합니다.
이 핵심의 둥근 테두리 상권이 좀 뜨는 느낌이 들기 때문에 계란의 흰자에 비유하여 '에그 화이트 상권'이라고 합니다.
이곳은 핵심 상권의 주변 중에서 소외된 지역이지만 의외로 임차료나 권리금에 비교하여 상권력이 약하므로 쉽게 진입하지 못 합니다.
그러나 일부 초보 창업가는 그래도 핵심 상권으로 진입하기 위해 '썩어도 준치'라도 개념이나 그래도 핵심 상권이라는 안일한 마음으로 접근하게 되는 경우가 있습니다.
그러나 이런 상권은 엄밀히 말하면 핵심 상권, 다핵 상권, 브리지 상권도 아닌 임차료만 높은 애매한 상권입니다.
따라서 초보 창업자에게는 적합하지 않습니다.
특히 홍대처럼 고객 유입률이 높고 넓은 지역은 경기나 사회적 반응 즉 세월호 사건이나 메르스 같은 전염병이 돌게 되면 그 여파를 직격으로 받기 때문입니다.
-기존 상권의 확장
기존 상권이 확장되는 경우는 상권의 힘에 의해 형성되는 경우와 지역의 특화 즉 차별화된 콘셉트에 의해 확장됩니다.
상권의 힘에 의해 형성되는 경우는 주로 입지적인 요인으로 확장되는데 대체로 핵심 상권이 있는 지역이나 교통시설이 발달한 확장 배후형 상권에서 형성됩니다.
전자처럼 핵심 상권이 있는 지역은 상권의 힘에 의해 점점 상권이 넓어지면서 다핵 상권이 생겨나면서 확장됩니다.
주로 홍대 상권, 이태원 상권, 뚝섬 공원 상권처럼 융복합 상권이 여기에 해당합니다.
신규 상권에서 언급했듯이 핵심 상권이 점점 확장되는 것을 말하지만 일정 시점부터는 다핵 상권도 기존 상권의 범주에 들어 상권이 넓어지는 것도 기존 상권 확장으로 봅니다.
이 기준은 상권 완성률이 80% 이상인 경우를 전제로 합니다.
홍대 상권은 전국에서 가장 넓기도 하며 핵심 상권도 여러 곳입니다.
따라서 다핵 상권도 여러 곳으로 뻗어나가고 있습니다.
그러나 보니 브리지 상권과 에그 화이트 상권이 가장 많이 형성되어 있습니다.
앞서 신규 상권 중에서 핵심 상권을 중심으로 뻗어간 다핵 상권이 1차 확장과 2차 확장을 거치며 브리지 효과로 1차 브리지 상권과 2차 브리지 상권이 생기면서 전반적인 상권이 하나의 거대한 상권의 틀이 생기게 됩니다.
이렇게 상권이 확장되는 과정은 실시간으로 눈에 띄는 것이 아니고 일정 기간을 두고 변하는 것입니다.
신규 상권 형성 과정에서 보듯이 신규 상권은 기간별로 구분해봐야 할 것이 명확하기 때문에 변화하는 과정이 쉽게 눈에 띄지만 기존 상권 특히 상권의 범위가 넓은 홍대나 건대 상권 등은 핵심 상권에서 확장되는 과정이 쉽게 눈에 띄지 않습니다.
핵심 상권은 상권 발달도 5단계이며 더 확장되는 곳은 에그 확이트 상권이기 때문에 상권이 확장되는 기간에 비해 변화하는 모습은 매우 미미하기 때문입니다.
후자처럼 확장 배후형 상권은 주로 배후를 확보하면서 교통시설이 발달한 도심이나 부도심에 있습니다.
이런 곳은 교통여건과 주택 수요가 늘어나므로서 발달하므로 교통여건이 더 좋아지고 각종 개발 호재로 인해 상권이 확장되는 곳입니다.
예를 들어 사당역 일대나 마포구 공덕역은 환승역으로 변하면서 통행량이 늘어나고 그와 함께 철도공원이 개발되면서 상권이 적극적으로 확장되고 있는 모습을 보이고 있습니다.
아래 사진은 공덕 환승역세권에서 상권이 주택가로 으로 뻗어가는 지역의 모습입니다.
-상권 분석적 접근과 배후 분석적 접근에 따른 매출
위의 상권 확장률과는 별개로 매출은 전혀 다른 측면을 보여주고 있습니다.
핵심 상권의 매출은 다핵 상권이 생기므로서 일정 시점까지는 매출이 증가합니다.
상권 확장률이 높아지게 되면 대게 임차료도 증가하게 됩니다.
임차료 증가는 수익이 감소하게 된다는 것을 의미합니다.
확장으로 경쟁점이나 유사 업태 점포의 증가로 매출은 떨어지게 됩니다.
즉 소비자 유입률은 한정되어 있는데 계속 점포만 늘어나게 되니 나눠먹기가 되는 겁니다.
이 일정 시점의 기준이 매우 복잡합니다.
다핵이 생긴 초기는 우선 상권의 유입률이 늘어나지만 다핵 상권이 자리를 잡아갈수록 유입률에 따른 진성 수요는 분산이 되기 시작합니다.
즉 매출이 분산되는 것입니다.
사진에서 보듯이 중간 연결 지점(브리지 상권)이 점포가 늘어나면서 점포 공급은 수요를 초과하는 현상이 벌어 저서 핵심 상권에 있는 점포도 경쟁력이 높은 점포가 아니라면 매출은 상당히 많기 떨어지게 됩니다.
만약 상권 확장이 끝나게 되고 상권이 안정기에 접어들면 전체적으로 매출이 고르게 형성됩니다.
배후 분석법에 민감한 업종인 편의점이 핵심 상권에 있다고 가정합니다.
편의점은 상권이 확장될수록 인구가 늘어나서 가장 먼저 수해를 보게 됩니다.
특히 좋은 위치에 있을수록 그 매출은 더욱 늘어날 것입니다.
핵심 상권을 거쳐서 다핵 상권으로 이동하기 때문입니다.
물론 편의점의 특성상 해당 점포의 매출이 일정 매출 이상으로 나오게 된다면 소화률이 낮아지므로서 경쟁입지에 취약해 질 수는 있습니다.
따라서 경쟁점 진입이 더욱 적극적일 수는 있습니다.
이렇게 유입률에 따라 고스란히 매출이 늘어나는 것은 편의점 이외에도 유입 통행인을 상대로하는 테이크 아웃 형태의 스몰 창업이 경쟁력이 높습니다.
그렇다고 해서 매장이 작다고 임차료가 저렴하지는 않습니다.
최근에는 일반적인 매출 대비 임차료가 현저히 높기 때문에 프랜차이즈 창업이나 본사의 전략적 차원에서 접근하는 경우가 많습니다.
핵심상권의 메인도로에 있더라도 외식업은 상권 확장에 매우 민감합니다.
따라서 2차 확장까지는 매출이 오르지만 3차 확장부터는 본격적인 매출 분산효과가 나타나게 됩니다.
핵심 상권의 도로변에는 경기 변화에 민감한 대형점포나 고 단가의 상품은 확장률로 마냥 좋아할 수 없는 것이 현실입니다.
또는 다핵 상권이 발달도 3단계를 넘기는 경우도 매출 분산 효과가 나타나게 됩니다.
경쟁력이 떨어지는 점포 즉 상품력이 약한 점포는 살아남기 어렵게 됩니다.
이때부터는 되는 점포만 되는 시기임에도 불구하고 초보 창업가나 상권 형성 과정을 정확히 이해하지 않고 진입하는 창업가는 높은 권리금과 시설비만 들이고 매우 고전하게 됩니다.
특히 '상권이나 상품력에 치중한 업종은 넓은 상권에서는 경기 변화에 민감하여 경기하락 기엔 매출하락'으로 인해 더욱 운영하기 어렵게 됩니다.
이후 상권은 전략(마케팅)상권으로 바뀌거나 기약없는 정체기를 지나 다시 회복되기까지는 최소 1~2년 이상 걸리므로 이 기간에 버티는 업종은 살아남게 되게 그렇지 않은 업종은 도태하게 됩니다.
이상의 상권 확장은 주로 수도권의 도시에 해당하는 사항으로 지방에서는 조금 다른 형태로 발전하는 경우도 있습니다.
