상권 형성 시기에 따라
기존 상권과 신규 상권으로 구분합니다.
기존 상권은 새로운 건물들의 신축 비율이 5% 미만이고 신규 상권이 형성되고 5년이 지난 시점
부터 말합니다.
신규 상권은 새롭게 건물이 들어서는 상권을 말합니다.
신규 상권은 크게 도시 상권과 신도시 상권으로 구분할 수 있습니다.
도시 상권은 도시 리모델링 상권, 주택가 변환 상권, 도심 재개발 상권으로 구분할 수 있습니
다.
신도시 상권은 도시개발 상권과 계획 신도시 상권으로 구분할 수 있습니다.
계획 신도시 상권은 정부나 지자체의 주관으로 하는 신도시의 상권을 말합니다.
신도시 신규 개발에 따른 상권은 도시 계획에 의해 형성된 상권으로 크게 대로변 상업 지역의
집중 상권과 주거지역의 저밀도 배후 시설 상권으로 구분할 수 있습니다.
도시개발 상권은 민간이 대단위로 개발하는 지역의 상권을 말하며 배후 세대와 기반 여건에 따
라 상권의 가치가 달라지는 상권입니다.
도심 재개발 상권은 도심의 용적률이 높은 고층건물로 주거 복합시설이 들어서는 지역의 상권
을 말합니다.
도심이나 부도심에 있기 때문에 교통시설이 발달하거나 오피스가 밀집 지역에 있습니다.
따라서 시기의 문제일뿐 상가 시설이 잘 활성화될 확률이 높습니다.
단지 업종에 따라 기대 이익의 차이가 클 수는 있습니다.
계획 신도시 상권
-신도시 집중 상권
집중 상권은 신도시 상업지역 내 상가시설의 상권을 말합니다.
대체로 상업 지역의 상가시설은 임차료가 높고 바닥 권리금이 형성된 곳도 많기 때문에 브랜드
중심의 창업에 민감합니다.
따라서 대중적인 브랜드, 서치 업종, 통행량에 민감한 업종의 진출이 높습니다.
상업시설의 성격에 따라 다르지만 생활 밀착 시설 위주로 형성된 곳은 상권력과 상품력의 영향
이 매우 크기 때문에 자리를 잡는 기간이 매우 깁니다.
특히 배후 세대의 입주율이 낮을 경우 그 여파는 더욱 크기 때문에 신도시 상업시설 상권은 확
신이 서지 않은 상태에서는 창업하는 것은 바람직하지 않습니다.
그러나 상업시설의 규모와 배후 세대 입주율, 상업시설 입주률에 따른 수요 예측은 비교적 수
월하므로 배후 분석에 민감한 업종 즉 편의점, 베이커리, 커피 전문점, 휴대폰 대리점 등의 입
점은 매우 빠른 편입니다.
배후 시설 즉 아파트나 주거시설로부터 떨어져 별도의 상업 지역에 건설되어 있으므로 배후민
의 접근성이 취약합니다.
따라서 공공시설 성격이 강한 은행은 굳이 임차료가 높은 1층보다 2층에서 영업하는 경우도 비
일비제합니다.
대체로 상가시설 입주는 배후 시설의 입주에 맞춰 들어섭니다.
그러나 배후 시설이 입주률이 50% 이상은 되어야 상가시설의 입주도 시작이 됩니다.
따라서 상가시설 형성은 배후 시설 입주가 우선인데 이는 배후시설의 분양률이 큰 영향을 미칩
니다.
분양률 80% 이상이고 상가시설 사전 분양률 70%이상인 경우 가장 안정적인 상권이 형성됩니다.
따라서 어떤 지역이건 아파트 분양률을 토대로 상가 사전 분양률을 파악하는 것이 중요합니다.
다음 플로어는 위의 조건을 전제로 합니다.
신도시 집중 상권 시점 플로어
깃발 단계
깃발 단계의 시점은 상가 입점이 가능한 시기에서 6개월 이내의 시점을 말합니다.
배후세대의 입주률이 낮을 경우 이 시기는 지나치는 경우도 있습니다.
따라서 도시 리모델링 상권에 비해서 발달도는 헐쉰 낮은 위치에 있습니다.
대체로 1층부터 입주가 시작되는 시점입니다.
이 단계는 전반적인 분위기를 잡을 수 있는 매우 중요한 시기입니다.
따라서 이 시기에 어떤 분위기로 창업률이 높아지냐에 따라 상권 완성률 시점이 빨리지고 느려
지게 됩니다.
그러나 신도시 집중 상권에 창업하고자 하는 창업가는 도시 상권보다 전문성과 개성이 떨어지
므로 상권이 노말합니다.
가장 분양이 먼저 이루어진 자리 위주로 상가 창업이 시작됩니다.
따라서 입지형인 자리나 주동선에 있는 자리부터 입주를 시작합니다.
주로 업종은 배후민이 일반적으로 필요로 하는 대중적인 상품을 취급하므로 편의점, 베이커리
전문점, 분식점, 약국, 휴대폰 전문점 등과 같은 배후 분석에 민감한 업종과 대중적인 상품 중
에 브랜드 인도도가 강한 베스킨 로빈스 31, 던킨 도넛 등의 프랜차이즈 업종이 가장 먼저 진
출합니다.
이런 업종은 선점 효과가 크고 손익매출 도달률이 다른 업종 보다 높기 때문에 상권초기 단계
에 진입이 가능합니다.
이외의 죽 전문점 등 비대중성이 높은 업종이나 유기농 식품 전문점, 유아 용품점 등 타깃성
업종 등은 상권 분석에 민감하고 수요가 명확하지 않으면 매출을 예측하기 어렵기 때문에 쉽게
진입하지 못합니다.
코너 편의점
진출 단계
진출 단계는 깃발 단계 진출 업종 이후 배후민의 입주률에 따른 상가 상층부 입주률과 입주 업
체의 성격에 따라 진입하는 단계입니다.
그러나 신도시의 성격으로 인해 도시 리모델링 상권보다 발달도는 헐쉰 낮은 위치에 있습니다.
1만 가구 이상을 배후로 하는 경우 진출 단계라도 저층부는 활발한 모습을 보이지만 1만가구
미만을 배후로 하는 경우 진출 단계라도 상대적으로 집중 상권의 역할이 낮아지기 때문에 활성
화되는 기간이 더 오래 걸릴 수 있습니다.
따라서 이시기에 너무 희소 업종으로 너무 이른 창업을 하는 것은 바람직하지 않습니다.
커피 전문점은 객단가가 낮기 때문에 수요가 충분하지 않을 경우 입점하기 어렵지만 소규모인
경우 일부 선입점을 하기도 합니다.
1층에 대형 매장으로 입점할 수 있는 업종은 많지 않습니다.
따라서 이런 매장은 쉽게 진입하지 못하지만 상권 가치가 충분할 경우 상권 형성전에도 스타벅
스와 같은 브랜드가 진입하기도 합니다.
또한 2층이나 3층의 상가 창업이 시작됩니다.
주로 아파트 밀집 지역은 병의원, 학원이 입점하며 대학교나 기업이 많은 곳은 외식업, 헤어숍
등이 입점을 합니다.
1만 가구 이상인 도시는 비교적 규모가 큰 병의원의 입점이 많고 각층 마다 헬쓰, 뷰티 업종의
진출이 높습니다.
사진 처럼 사무실 용도가 많지 않고 동물 병원처럼 서치 업종이 상층부에 입점하는 경우는 상
권력이 높다는 증거이므로 질 좋은 상권으로 발전할 확률이 높습니다.
따라서 저층부도 상층부와 연계되는 업종이 함께 진입합니다.
이 시기에 저층부의 입주률이 60%를 넘게 되면 비교적 상권 형성 시기가 빨라질 수 있지만 30%
이하의 입점률을 보일 경우 상층부 입점도 늦어지게 됩니다.
따라서 적응단계는 매우 길어지게 되어 상권 정체기가 오래 진행되기가 쉬우므로 상권 창업은
매우 주의 깊게 분석해야 합니다.
적응 단계
적응 단계는 진출 단계 이후 약 1년에서 2년 사이의 단계입니다.
대중적 상품 취급점의 진입이 완료된 시점이므로 비대중적인 업종의 진입이 늘어나게 됩니다.
죽 전문점, 웰빙 음식점 등의 상권 창업이 주류를 이루게 됩니다.
적응 단계는 좋은 자리나 저렴한 자리는 이미 입점이 마무리된 시점입니다.
따라서 적응 단계에 상층부 입점률이 낮게 되면 추가 입점이 매우 느리게 됩니다.
적응 단계에 상층부 입점률과 연관성이 높은 업종이 빠르게 진입하게 된다면 발전 단계로의 진
입이 빠르게 됩니다.
이때는 배후민의 성격과 소비 성향에 따라 친환경 식품점처럼 소비 성향이 명확한 업종이 창업
을 합니다.
그리고 지역의 소비력이 충분하다는 판단이 서게 되면 지역 마트가 큰 매장을 공략하여 입점합니
다.
이때 지역 중형 마트는 소비력을 입증하는 매우 중요한 입점이지만 입지적 여건에 따라 편의점
이나 소규모 과일 야채가게는 큰 타격을 받을 수 있으므로 초기 진입할 때 경쟁 입지를 철저히
파악해야 합니다.
다만 분양받은 자가 과도한 임차료를 원할 경우 적합 업종 입점이 늦어지는 경우가 있습니다.
이때는 보따리 장사의 임시 창업이 있을 수 있습니다.
1차 전환 단계
1차 전환은 상권이 선순환되어 가는 과정을 말하지만 도시 리모델링 상권이나 주택가 변환 상
권처럼 1차 전환 단계가 빠르게 오지 않습니다.
즉 상권이 완료되는 시점이 길고 상층 부는 장기적인 관점에서 창업하는 업종이 진입하기 때문
에 저층부는 이와 마찬가지로 진행이 됩니다.
따라서 1차 전환 기간은 도시 리모델링 상권의 경우보다 더 길기 때문에 발전단계와 겹치며 발
전하는 경우가 많고 발전 단계 이후에 나타나기도 합니다.
또한 초기 단계는 프랜차이즈 창업이 많기 때문에 전환률이 매우 낮아 1차 전환 단계가 생기지
않을 수 있습니다.
발전 단계
상가 입주률이 높게 되면 발전 단계에 빨리 진입하게 되며 일부 점포 전환이 생기지만 미미합니
다.
도시 리모델링 상권과 다르게 발전단계는 상가 입주률이 70~90% 정도의 완성률을 보이는 기간
으로 약 1년에서 2년간의 기간을 말합니다.
따라서 발전 단계가 끝날 때쯤 되면 짧게는 3년에서 길게는 4년의 기간이 걸립니다.
2차 적응 단계
적응 단계에 진입한 업종 중에 본격적인 매출이 향상되기 시작하는 발전 단계를 거치며 제2의
적응을 시작하는 단계를 말합니다.
즉 상권 완성률이 90%인 경우이므로 집중 상권에서 잘 되는 업종과 그렇지 않은 업종이 명확히
드러나는 시점입니다.
1차 전환 단계
발전 단계에서 업종의 매출이 명확히 나타나지 않고 고전하게 되는 경우 본격적인 1차 전환단
계를 거치게 됩니다.
약 4년이 넘는 시점이지만 도시 리모델링 상권과 다르게 상권 활성도가 높게 되면 전환률이 더
욱 낮게 됩니다.
따라서 자연스럽게 업종 운영 주기가 길게 형성됩니다.
이것은 상권 형성이 늦게 되고 처음부터 장기적인 관점에서 창업하기 때문에 생기는 현상입니
다.
유지 단계
상권의 입주률이 100%인 시점입니다.
도시 리모델링 상권은 지역이 살아야 개인 점포도 살기 때문에 점포 간 협업이 매우 중요합니
다.그러나 신도시 도시개발 상권은 대형 집합건물로 이루어진 상권이므로 협업보다는 상가 관
리가 중요합니다.
