독립 시설 전면대로 변형
전면대로 변형과 같습니다.
단지 전면대로 변형은 그냥 대로변의 전면에 상권이 형성된 곳이고 독립시설 전면대로 변형은
독립 시설에 상가시설이 형성된 곳을 말합니다.
따라서 별도의 입지유형이라기보다는 대로변의 독립 시설에 있기 때문에 특별히 주의해서 점검
해야 합니다.
일반적으로 대로변의 큰 건물의 1층이므로 누구나 선호할 만합니다.
그러나 그 건물 자체로 수익이 나올 수 있는 정도의 건물에서 독점성을 확보한 경우가 아니라면
의외로 간단하지 않습니다.
예를 들어 오피스텔이 200실 안팎의 규모이거나 회사원이 300~500명 정도인 빌딩의 1층에서는
편의점처럼 배후 분석법에 민감한 업종은 10평 이상의 면적을 확보하여 독립적으로 안정적인 수
익을 내기 어렵습니다.
따라서 독립 시설에 있더라도 입지의 4요소 중 어느 하나는 강력한 요소를 확보할 수 있어야
합니다.
특히 교통시설 접근성과 건널목 접근성이 좋은 곳은 임차료도 높기 때문에 거기에 맞는 매출
포트폴리오가 적절히 갖춰지지 않으면 안정적인 매출을 기대하기 어렵습니다.
만약 아래 그림과 사진의 지역처럼 일정 규모 이상의 오피스텔의 전면에 있습니다.
교통시설 접근성과 건널목 접근성이 좋아 통행량이 꾸준합니다.
그렇지만 유동형이 아니므로 통행량에 의한 매출은 한계가 있습니다.
이런 통행량도 낮에만 활발하기 때문에 야간 매출을 확보할 수 있어야 합니다.
그렇기 때문에 이 독립 시설은 오피스(회사) 빌딩이기 보다 오피스텔(거주형태)로 되어 있어야 매출 포트폴리오
가 안정적입니다.
다음 그림과 사진은 건널목 접근성은 좋으나 통행량은 많지 않습니다.
규모가 큰 오피스텔 건물의 대로변 전면에 있어서 비교적 안정적인 매출을 확보하고 있습니다.
그러나 이런 건물의 임차료를 커버하기에는 역부족이기 때문에 다른 요소를 찾아야 합니다.
교통시설 접근성이 좋지 않지만 해당 점포를 지나가야 하는 배후가 넓기 때문에 주배후 접근성
이 매우 좋습니다.
따라서 통행량이 많지도 경쟁력이 있습니다.
반면에 다음 사진은 교통시설 접근성, 건널목 접근성, 주배후 접근성, 경쟁입지 접근성이
좋지 않습니다.
따라서 독립 시설에 의존도가 높기 때문에 매출 포트폴리오가 좋지 안은 경우입니다.
규모에 맞는 업종, 아이템 업종, 서치 업종(애견관련, 부속품, 꽃, 영양제 관련 업, 모발관련업, 피부 미용업 등) 만이 살아남을 수 있습니다.
