편의점 창업에서 매출과 수익구조 이해
1. 배후(밥그릇-사람들-소비자-구매-매출)
편의점의 매출은 크게 두 가지 형태로 일어납니다.
첫 번째는 고정민에 의한 매출이고 두 번째는 불특정 통행인에 의한 매출입니다.
보통 유동인구에 의한 매출이 높은 곳은 불특정 통행인이나 시내의 상주형에서 상주민의
통행에 의한 매출을 말합니다.
두 가지 매출은 배후 성격에 따라 구분해야 합니다.
고정민에 의한 매출은 고정적으로 살고 있거나 머물고 있는 사람들에 의한 매출입니다.
즉 거주형처럼 주택의 비중이 90% 이상인 곳은 거의 대부분의 매출이 지역에 살고 있는 사람들
에 의한 매출이 일어납니다.
이들에 의한 통행은 출근 동선,퇴근 동선,식사 동선,거주 동선,여가 동선으로 구분하는데 이런
곳은 통행량이 가장 많을 때는 출근 동선과 퇴근 동선이며 나머지 동선의 눈에 잘 띄지 않습니
다.
그러나 거주 동선에서의 매출은 주로 퇴근 동선과 거주 동선에 의해 일어 나는데 배후 유형과
입지유형에 따라 퇴근 동선에 의한 매출 비중이 높은 곳이 있고 거주 동선에 의한 매출 비중이
높은 곳이 있습니다.
특별히 도로변에 접하여 교통시설이 발달한 거주형이 아니면 불특정 통행인도 적기 때문에
이들에 의한 매출은 매우 미미합니다.
상주형처럼 회사의 비중이 90% 이상인 곳은 매출이 지역에 상주하는 회사원에 의한 매출 뿐아니
라 불특정 통행인에 의한 매출도 일어납니다.
이들에 의한 통행은 출근 동선,퇴근 동선,식사 동선,상주 동선,여가 동선으로 구분하는데 이런
곳은 출근 동선,식사 동선,상주 동선에 의한 매출 비중이 높습니다.
특히 시내의 도로변이나 근처에 있는 곳은 불특정 통행인에 의한 매출도 상당 부분차지합니다.
마찬가지로 배후 유형과 입지유형에 따라 각각 동선의 매출 비중이 다릅니다.
혼재형은 이런 것이 거주형과 상주형이 7:3, 5:5:, 3:7로 혼합되어 있는 형태이고
특수 혼재형은 이런 거주형이나 상주형에 특수 시설 배후 즉 관광숙박시설, 대형 학원,
대학교, 의료시설 등이 배후의 일부로서 1차 배후에 포함되어 있는 형태입니다.
관광숙박시설은 거주형의 성격이 강하고 학원과 대학교는 상주형의 성격이 강하고 의료시설은
거주형과 상주형의 성격을 모두 갖추고 있습니다.
따라서 이들에 의한 매출 비중을 정확히 파악해야 합니다.
소비형은 크게 완전 소비형과 불완전 소비형으로 구분합니다
완전 소비형은 소비시설에 의한 매출이 90% 이상 일어나는 것으로 거주 동선을 제외한 모든
동선이 있습니다.
불특정 통행인에 의한 소비동선의 매출이 높습니다.
불완전 소비형은 소비시설에 의한 매출이 30~60% 차지하고 나머지 매출은 사이드 배후 즉
거주형이나 상주형에서 일어나는 형태입니다.
따라서 다양한 매출이 일어납니다.
2. 고정비용과 이익률
배후 성격에 따른 고정비용과 이익률의 중요성을 인식해야 합니다.
아무리 매출이 잘 나와도 임차료(고정비용)가 너무 높으면 의미가 없으며 편의점 매출의
특성상 이익률 1%의 차이는 매우 민감하기 때문에 어느 정도 인식을 하고 점포를 선정해야
실수를 줄일 수 있습니다.
A표처럼 일반적으로 주택만 밀집되어 있는 지역은 상권의 발달도가 낮으므로 임차료 등이 낮
은 편입니다.
중소기업형 오피스가와 거주시설들이 혼합되어 있는 지역 중에 개발이 덜 되고 도심지와 떨어
져 있는 지역은 비교적 임차료가 낮은 지역이 많고 개발이 되거나 신축 건물들이 계속 들어서는
도심이나 부도심 주변지역은 상업시설의 발달도와 큰 관계없이 임차료가 높은 편입니다.
도심 오피스형이나 유흥 소비형은 상업시설의 발달도에 따라 다르나 비교적 임차료나 권리금이
높은 편입니다.
일반적으로 200실 이상의 도심지형 주거형 오피스텔은 주변 상권이나 교통시설 발달도에 따라
임차료가 차이가 많이 나지만 보통은 다른 형태와 비교하여 높은 편입니다.
특히 도로변에서 입지의 4요소에 충족된 곳은 더욱 높을 것입니다.
소비형 중에서 완전 소비형은 임차료가 높습니다.
불완전 소비형에서 사이드 배후가 상주형인 곳은 임차료가 높은 편입니다.
상권이 새로 형성되기 시작한 신도시나 재개발 단지는 자리 잡는 기간이 최소 1년 이상 걸리기
때문에 너무 임차료가 높은 곳은 일정기간 유예를 하는 방법으로 계약하는 것이 좋습니다.
이렇듯 점포를 선정하기 위해 어느 지역을 볼 때는 예상매출을 파악해 보는 것도 중요하지만 동
시에 임차료 등은 얼마나 되는지 파악해야 수익을 따져볼 수 있으므로 안정적인 수익률을 내기
위해서는 임차료의 비중이 적절해야 합니다.
더불어 일부 독립 시설(오피스빌딩, 오피스텔 등)의 경우는 별도로 평당 관리비를 책정하는데
의외로 높은 경우가 있으므로 주의해서 파악해야 합니다.
심한 곳은 임대료의 1/3이 관리비로 책정된 곳도 있습니다.
B표는 매출과 수익을 책정하는데 있어 일반적인 이익률이 어떻게 되는지 나타내는 것입니다.
대표적인 저 마진 상품은 담배, 교통카드 충전, 문화상품권, 종량제 봉투, 각종 공공요금 등이
있는데 이 중에서 매출에 가장 큰 비중을 차지하는 저 마진 상품은 담배입니다.
담배는 편의점에서는 없어서는 안되는 중요한 상품이지만 담배의 마진은 판매가의 10%로 낮기
때문에 배후 성격에 따른 이익률을 고려한 매출과 수익을 따져봐야 합니다.
일반적으로 유흥 중심가는 저녁 이후의 시간대 매출이 높으며 다른 형태에 비해 식품이나 비식
품의 판매는 낮고 담배의 판매 비중은 매우 높은 편입니다.
주택 밀집 지역도 일반적으로는 담배의 판매 비중이 높지만 원룸형의 밀집 지역은 상대적으로
다른 상품구매율도 높은 편입니다.
중소기업오피스와 주거시설이 혼재된 지역은 주택밀집지역 보다는 담배판매 비율이 낮습니다.
도심 오피스형도 통행량이 많은 지역은 담배 판매 비율이 높고 도로변에서 들어가 있는 오피스
가는 담배판매 비율이 상대적으로 낮습니다.
주거형 오피스텔도 도로와 접하여 건널목이나 교통시설에 인접한 지역은 매출도 높지만 담배 판
매비율도 높은 편이고 도로와 접하지 않거나 건널목이나 교통시설로부터 떨어진 곳은 상대적으
로 담배 판매 비중이 낮습니다.
위와 같이 나누어 보더라도 배후민의 소비성향이 어떤지에 따라 이익률은 달라질 수 있습니다.
저 마진 상품을 제외한 나머지 상품의 이익률은 평균적으로 30~45% 정도 합니다.
이 중에서 라면이나 과자류는 30% 대의 이익률이 나오며 아이스크림이나 주류는 40%대의 이익률
을 보입니다.
비식품도 다양한 이익률을 보이지만 전체 매출에서 차지하는 비중이 낮은 편이기 때문에 크게
중요하게 보지 않습니다.
이렇게 이익률을 중요하게 보는 이유는 매출을 예측할 때 1%의 이익률을 무시하고 계산하면
전혀 다른 수익이 나올 수 있기 때문입니다.
가령 150만 원 정도의 매출이 나온다고 가정하여 이익률 1%는 약 25만 원 정도의 수익이 차이가
납니다.
따라서 2%만 차이가 나도 50만 원 정도의 수익이 차이가 나고 위 표에서 보듯이 최상과 최하의
이익률이 차이는 엄청난 수익적 차이가 나기 때문에 이익률은 매우 중요한 점검 사항입니다.
이처럼 점검하는 이유는 일반적으로 편의점은 엄청난 수익을 목표로 하지 않기 때문입니다.
3. 매출 수익구조에 따른 구분
일반적으로 매출이 높으면 수익이 많다는 것은 맞는 말입니다.
그러나 아래와 같이 구분해보는 것은 매출에 따른 비용(임차료 등)이 적절해야만 정확한 수
익구조를 가늠해 볼 수 있습니다.
고 매출이라고 100% 고수익이 나는 것이 아니고 저 매출이라고 100% 저수익이 나는 것도 아니기
때문에 매출과 지출에 따른 수익구조를 잘 이해하면서 점포를 선정해야 합니다.
고 매출 고수익형
매출은 높지만 상대적으로 임차료는 낮은 경우입니다.
보통 도심이나 부도심과 떨어지고 낮과 밤에 매출이 고루 형성되는 혼재형에 많이 있으며 거주
시설의 규모에 따라 다르지만 주말에도 매출이 크게 떨어지지 않고 오르는 경우도 있으므로 평
균 매출을 유지할 수 있기 때문에 고매출 고수익이 가능합니다.
늘 경쟁점의 진입 가능성이 있으므로 입지의 4요소에 충족한 지역에 있어야 경쟁우위에 있을 수
있습니다.
고매출 수익형
매출도 높은 편이이지만 월 임차료도 높은 경우입니다.
이러한 지역은 대체로 도심이나 부도심의 상주형, 소비형 배후나 주거복합시설에 많이 있는 편
입니다.
도심의 유흥가/오피스가는 주말에 매출이 크게 낮아져서 평균 매출이 많이 떨어지는 단점이 있
으므로 이점에 유의해야 합니다.
주의해야 할 것은 고매출인 것에 비해 수익률에 높지 않기 때문에 위험률이 높기 때문에 입지의
4요소에 충족한 경쟁우위의 입지에 있어야 안정적인 매출을 유지할 수 있습니다.
주거복합시설은 일정규모 이상이고 안정적인 사이드배후를 확보하고 있다면 가장 안정적인 수익
을 기대할 수 있습니다.
중매출 고수익형
매출은 보통인데 월 임차료가 매우 낮고 이익률이 높아서 고수익이 나는 경우입니다.
주로 임차료가 매우 저렴하며 거주시설의 비율이 높은 혼재형이나 거주형에 많이 있으며 대체로
구매율이 높으며 젊은 층의 거주가 많은 오피스텔, 원룸형 지역이나 소비율이 높은 외국인이 많
이 거주하는 지역에 있습니다.
이런 지역은 고수익에 비해 눈에 띄는 편이 아니므로 경쟁점의 진입에 따른 위험률도 낮은 편입
니다.
중 매출 수익형
일반적인 형태로서 매출은 보통이며 고정비용도 보통인 경우입니다.
일반적으로 혼재형이나 거주형에 주로 있으며 경쟁점의 진입이 낮은 경우이므로 급격한 매출 상
승 요인이나 하락 요인이 많지 않습니다.
저 매출 수익형
매출은 그리 높지 않지만 월 임차료가 매우 낮을 때 수익이 나는 형태로서 보통 거주형에 많이
있는 경우입니다.
주의해야 할 것은 완벽한 독점 형태의 지역이 아니라면 경쟁점이 진입하게 될 경우 낮은 매출로
인해 하락폭이 크기 때문에 매우 고전할 수 있습니다.
따라서 배후의 범위가 넓은 편이 아니기 때문에 배후민의 구매율, 소비율, 친화율 등 배후민의
성향을 적극적으로 파악하지 않을 경우도 매우 고전할 수 있으므로 다른 형태보다 더 철저히
파악한 후 창업해야 합니다.
위와 같이 구분하는 이유는 무조건 매출이 높은 것에 초점을 맞추며 점포선정하시는 분에게
다양한 시야가 필요하기 때문입니다.
위의 유형은 절대적으로 어느 것이 좋다고 볼 수는 없지만 매출이 높으면 임차료나 기타 비용도
높다는 것을 인식해야 합니다.
대부분은 매출에만 초점을 맞춥니다.
또한 조금만 매출이 잘 나오는 지역은 금세 경쟁사의 타깃이 되어 고 매출 고수익이 나오더라도
하루아침에 보통 점포로 바뀔 수도 있으면 저 매출 수익형도 여러 가지 변수가 생겨 고수익 점
포로 바뀔 수 있습니다.
그리고 프랜차이즈 본사의 개발 방향과 성향에 따라 적극적으로 진행하는 경우도 있고 그렇지
않은 경우도 있습니다.
또한 해마다 이들이 개발 방향이 다르기 때문에 너무 욕심내서 무리하게 창업하는 자리보다는
적절한 수익을 기대할 수 있는 자리가 가장 안정적이라고 봅니다.
